Baisse des loyers demandée par Macron : que faut-il anticiper du point de vue juridique ?

Par Samuel Goldstein, co-fondateur de LegalPlace,

Et Mehdi Ouchallal, avocat au Barreau de Paris.

Emmanuel Macron, lors de son discours du 5 septembre dernier à l’Elysée devant les préfets, a appelé “publiquement tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 euros”.

Cet appel, qui a surpris du fait de sa formulation publique au plus haut niveau de l’Etat, a suscité des réactions pour l’essentiel négatives auprès des professionnels de l’immobilier. Bon nombre d’entre eux estiment en effet que, compte tenu de la baisse des loyers que connaît le marché de la location en 2017 (0,6% sur les huit premiers mois de 2017), les propriétaires ne devraient pas être tenus de suivre un souhait d’ordre politique sans fondement légal. A l’inverse, les associations de consommateurs (telle que la CLCV) considèrent qu’il est insuffisant de lancer un tel appel sans l’appuyer par des mesures contraignantes concrètes.

Cette annonce intervient suite à la polémique née de la baisse uniforme de 5 euros des APL par foyer qui a été fortement critiquée,en raison notamment de son caractère inégalitaire (le marché du locatif n’étant pas uniforme sur toute la France) et du fait qu’elle constitue une nouvelle “mesure de rabot” à l’endroit des foyers les moins aisés.

L’annonce du Président de la République est-elle un simple appel à la “responsabilité collective”, selon ses propres termes, ou faut-il anticiper qu’elle sera suivie de mesures concrètesde renforcement du dispositif d’encadrement des loyers ?

La réglementation actuelle sur l’encadrement des loyers inapte à imposer une diminution uniforme de leur montant

Pour rappel, il existe déjà, depuis l’entrée en vigueur de la loi « Alur » du 24 mars 2014, un dispositif d’encadrement des loyers ou des augmentations de loyers qui s’applique en pratique de deux manières :

– Pour les zones tendues (c’est-à-dire les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, et dont la liste est fixée par décret), les augmentations des loyers en cas de relocation ou de renouvellement de baux d’habitation sont limitées. En revanche, les loyers sont librement fixés pour les premières locations ou les relocations après 18 mois de vacance du logement.

– Pour certaines agglomérations au sein des zones tendues (Paris et Lille) visées par la loi Alur, le loyer, même s’il s’agit d’une première location, ne peut pas excéder un loyer de référence majoré qui est égal à 120% du loyer de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral, sur une base multicritères (type de bien loué, nombre de pièces, époquede construction, quartier, etc.). Un récent arrêt du Conseil d’Etat du 15 mars 2017 s’est d’ailleurs prononcé en faveur de l’extension de cette mesure d’encadrement à l’ensemble des agglomérations visées par la loi Alur, tandis que l’ancien Premier ministre, Manuel Valls, déclarait ne vouloir appliquer cette mesure « qu’à titre expérimental » à Paris.

En dehors de ces mesures d’encadrement, qui concernent uniquement certaines communes et certaines locations, et qui reposent de surcroit sur des critères objectifs, l’exécutif ne dispose pas d’un dispositif juridique par lequel il pourrait imposer une baisse uniforme des loyers sur toute la France.

Ainsi, il semblerait que la déclaration d’Emmanuel Macron doit être davantage classée dans le domaine de l’appel politique que dans celui de l’annonce d’une mesure normative. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il en appelle, dans le même discours, à la « responsabilité collective ».

La volonté affichée d’instaurer un “choc d’offre” dans le cadre d’un projet de loi présenté à l’automne

Pour autant, le président Macron n’en est pas à sa première charge contre l’état actuel du marché locatif en France.

En campagne, le candidat Macron déplorait déjà l’affaiblissement de l’offre locative.Il en fait aujourd’hui l’un des sujets importants de la rentrée du gouvernement et il faut s’attendre à la présentation d’un projet de loi à l’automne 2017, visant en priorité les zones tendues.

Néanmoins, l’annonce faite le 5 septembre dernier ne devrait en principe pas augurer de nouvelles mesures contraignantes sur les loyers eux-mêmes, ce qui serait contraire à la philosophie du Président sur ce sujet. Emmanuel Macron n’a en effet jamais officiellement marqué son engouement pour le dispositif de la loi Alur. Lors de la campagne présidentielle, sans annoncer une abrogation immédiate de la loi (mesure portée par le candidat Fillon), Macron pointait néanmoins les possibles effets pervers de ce dispositif notamment sur l’investissement privé, précisant qu’il fallait « regarder avant de débrancher », et laissant ainsi supposer la remise en cause de la loi Alur après un état des lieux.Il est allé plus loin le 11 septembre dernier en affirmant, à l’occasion d’un échange avec un militant de l’association Droit au Logement, qu’il ne croyait pas à l’encadrement des loyers. Le Président avait également exprimé ses critiques à l’égard du système d’aides personnelles au logement, qui coûte 18 milliards d’euros par an à l’État et bénéficie principalement, in fine, aux propriétaires bailleurs, ce qui pose la question de leur caractère inflationniste sur les loyers.

Estimant ainsi qu’un système d’APL trop soutenu est inflationniste et qu’un encadrement strict des loyers comporte des effets pervers, le Président, d’inspiration libérale, souhaite davantage créer un écosystème qui permettrait aux loyers de diminuer par le libre jeu de l’offre et la demande. Il privilégie l’accroissement de l’offre à son encadrement tarifaire et au soutien financier de la demande(qui devrait déjà profiter de la suppression de la taxe d’habitation). C’est la raison pour laquelle l’exécutif préconise un « choc d’offre » qui naîtrait d’un accroissement de logements sur le marché. Pour cela, il faut construire davantage et le président estime qu’on n’incite pas à la construction en limitant la liberté de fixation des loyers. De la même manière, encourager les programmes de construction de logements neufs passe par une batterie de mesures concrètes dont différentes annonces laissent entendre le contenu : assouplissement des normes et procédures d’urbanisme, réduction des coûts de construction, délestage de biens immobiliers du foncier public et parapublic visant, par leur mise en vente, à créer un effet déflationniste sur l’offre de logement, le tout concentré dans les zones tendues, c’est-à-dire celles où l’offre de logement a réellement besoin d’être accrue.Julien Denormandie, secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires, Julien Denormandie, dans une interview au Journal du dimanche a en ce sens affirmé : « Nous allons construire plus et moins cher […] dans ce que l’on appelle les zones tendues.». En parallèle de cette approche libérale du marché locatif privé, le gouvernement souhaite contraindre les organismes HLM à baisser leurs loyers, ce qui aurait un effet direct sur la facture des APL. Un bras de fer a d’ores et déjà été engagé sur ce point avec les bailleurs sociaux.

L’appel aux propriétaires les invitant à diminuer le montant de leurs loyers de 5 euros relève dès lors, semble-t-il, davantage de l’anticipation espérée (et peut-être trop empressée) des effets de ce choc d’offre, plutôt que d’une nouvelle norme sur l’encadrement les loyers dans le marché du locatif.

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