Baux commerciaux : les obligations des cotitulaires

Les locataires commerçants ne peuvent se prévaloir du droit au renouvellement de leur bail commercial que s’ils exécutent scrupuleusement leurs propres obligations.

En France, et contrairement à ce qui se passe dans la plupart des autres pays de l’union Européenne, tout titulaire d’un bail commercial à droit, lors de l’expiration de ce bail, à son renouvellement. Si ce renouvellement lui est refusé, il peut en principe revendiquer le bénéfice d’une indemnité dite d’éviction, destinée à compenser le préjudice qu’il subirait s’il devait transférer son fonds de commerce, ou, dans le cas contraire, le voir disparaitre. L’immatriculation des colocataires au RCS

Il s’agit en l’occurence d’un droit d’ordre public au statut des baux commerciaux, encore appelé propriété commerciale. Cependant le locataire commerçant ne peut se prévaloir de ce droit que s’il exécute scrupuleusement ses propres obligations.

Hormis le respect rigoureux des clauses du bail, le locataire commerçant doit notamment se faire immatriculer au registre du commerce et des sociétés. Une seule excéption est admise dans ce dernier domaine : elle résulte de la loi du 25 janvier 1985 sur le redressement judiciaire et la liquidation des entreprises, qui précise que le propriétaire d’un fonds de commerce donné en location-gérance est dispensé de l’obligation de se faire immatriculer au registre du commerce et des sociétés, l’inscription du locataire-gérant suffisant à conserver le droit du propriétaire à la propriété commerciale. Si le bail commercial a été consenti à plusieurs copreneurs, ils doivent tous se faire immatriculer, alors même que le fonds de commerce ne serait exploité que par l’un d’eux. La cours de cassation se montre très sévère sur l’application de ces régles. Elle a notamment refusé à plusieurs reprises le droit au statut si un seul des cotitulaires du bail avait négligé de se faire inscrire au motif qu’il ne participait pas à l’exploitation.

Cette situation, assez rare en pratique, est particulièrement délicate lorsqu’elle se présente, car le colocataire non exploitant aura naturellement tendance à penser qu’il n’est pas concerné par l’obligation de se faire immatriculer. Son comportement risque de gravement compromettre l’exploitation. Il convient donc d’y être particulièrement attentif.

La situation est différente lorsque le bail est transmis à des héritiers, en même temps que le fonds de commerce, en cas de décès du locataire commerçant. La jurisprudence se contente d’exiger que l’un au moins des héritiers ou ayant doit procède à l’immatriculation au nom de l’indivision succesorale. C’est ainsi que la cours de cassation a rendu un arrêt refusant le bénéfice du statut à un ensemble d’héritiers indivis dont aucun n’était immatriculé au registre du commerce et des sociétés. En revanche, elle admis, dans un arrêt antérieur, que tous les héritiers n’étaient pas tenus de satisfaire à cette obligation.

Les précautions à prendre

Si un fonds de commerce appartient à deux époux communs en biens, l’inscription de l’un deux a été reconnue suffisante par un certain nombre d’arrêts de la cours suprème. En revanche cette situation ne semble pas transposable à deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens.

Par ailleurs, si un fond comporte plusieurs établissements, tous les établissements doivent être immatriculés. Enfin, l’immatriculation des sucursales est également requise. Les sociétés étrangères qui opérent par l’intermédiaire d’une sucursale en France doivent veiller à l’accomplissement de cette formalité.

La date à prendre en considération pour l’obligation d’immatriculation est celle du congé délivré à la requête du bailleur pour offrir ou refuser le renouvellement du bail venant à expiration. Le locataire commerçant peut donc, jusqu’à cette date, régulariser sa situation. On ne saurait trop conseiller aux intéressés de vérifier leur situation au regard de ces exigences.

  • Si l’un des cotitulaires du bail n’a pas le droit d’être commerçant, par exemple s’il est frappé d’une incompatibilité (fonctionnaire), il paraît fondé à requérir son immatriculation sans pour autant enfreindre l’interdiction qui le frappe. En effet, l’inscription, quoique condiionnant le droit au statut des baux commerciaux, ne constitue, quant à la qualité du commerçant, qu’une présomption cédant devant la preuve du contraire.
  • Pour avoir droit au statut (et donc au renouvellement du bail ou a une indemnité d’éviction), il faut totaliser 3 années d’exploitation dans la même activité : ce qui signifie que, contrairement à la règle applicable en cas de vente de fonds de commerce (où la durée d’exploitation du cédant s’ajoute à celle du cessionnaire), une cession du seul droit au bail, avec changement d’activité, ne peut avoir lieu sans conclusion d’un nouveau bail que s’il reste plus de 3 années à courir. Il va sans dire que ces questions concernent les sociétés titulaires de baux commerciaux au même titre que les commerçants personnes physiques.

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