Chasseur immobilier : double-jeu et conflit d’intérêts sur fond de loi Hoguet, l’hexagone pour cible

Nécessité transformée en pastille antiseptique, la loi du 2 janvier 1970 vous protège de tout… sauf de ceux qui la respectent, ou l’extrapolent outrageusement ; exemple de danger potentiel… la gratuité.

Comment peut-on affirmer ceci : « La profession de chasseur immobilier est règlementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui stipule que l’agent immobilier, détenteur de la carte professionnelle, ne peut être rémunéré qu’une fois que toutes les conditions suspensives sont levées… », alors même que la recherche de biens immobiliers n’entre pas dans le cadre de cette loi.

Quelle peut être la raison de ce cadeau prétendument imposé par une loi non concernée ? Qui peut refuser une rémunération… à part celui qui ne fournit rien, bien entendu ? Comment expliquer qu’un prestataire et même un organisme soient aussi respectueux d’un texte hors cadre, surprenant anachronisme compte tenu de l’actuelle situation économique ?

Le refus d’une quelconque rémunération, tout attractif qu’il soit pour une clientèle malheureusement néophyte et éternellement maintenue telle, est suffisamment étrange pour qu’on veuille s’intéresser à cette énigme.

Voici donc le secret révélé d’un acte de foi aux relents beaucoup moins aseptisés que prévu…

Comprenons bien que la loi « Hoguet » qui concerne uniquement la médiation entre parties implique bien autre chose qu’une carte et une gratuité peu engageante hors contexte de cette règlementation.

En effet, avec ce lien des contrats à la loi du 2 janvier 1970 et cette si belle absence de frais, la clientèle -avertie- sera en droit de supposer que le mandataire puisse tout simplement proposer le produit d’un autre client, vendeur celui-là et qu’il est de ce fait non juste un chasseur immobilier occasionnel, mais un « agent double » en plein conflit d’intérêts.

Contrat « loi Hoguet » = produit identifié, donc obligation de gratuité, mais attention, votre interlocuteur a aussi partie liée au vendeur.

Contrat de recherche hors loi Hoguet = produit non défini, logique dans le cadre d’une véritable recherche immobilière exhaustive.

Autre raison d’être inquiet, autre preuve accablante : le mélange accrocheur des interdits.

Le « reportage », par exemple, est clairement un acte technique qui est censé porter sur un objet indéfini, donc aucune mention de ce travail dans la loi, il n’a aucune raison de s’y trouver ; s’il est néanmoins inclus dans un contrat d’entremise, même improprement nommé « de recherche », cela signifie que celui-ci est hypothétique, peut-être déjà fait sur un produit parfaitement connu et sous mandat par une autre partie.

Et ce n’est pas tout…

Mieux, ou plutôt pire pour le client, lier les travaux à cette loi implique l’absence de résultats alors que des données concrètes peuvent être attendues de la clientèle ; quid, dès lors, de l’assurance d’un travail impartial dans un contexte d’irresponsabilité sur un acte gratuit ?

Reportage sans frais « loi Hoguet » = travail hypothétique, déjà entamé sur produit connu pouvant être lié à un autre mandat.

Là, vous devriez avoir compris le jeu de ceux qui cherchent à vous faire croire à un cadeau soi-disant légal pour légitimer leurs pratiques. La législation n’est pas là pour faire ce genre de cadeau, mais pour que vous puissiez déterminer ce qui doit être à un moment donné et pour une opération précise.

L’exemple le plus frappant est cette mention de frais de recherche interdits dans le texte régissant les transactions, alors que cet acte portant sur un produit inconnu n’entre pas dans le cadre de cette loi et ouvre droit à rémunération, c.q.f.d.

Ainsi lorsqu’un prestataire place recherche, « reportages » et autre services normalement hors transactions sous loi Hoguet, cela sera révélateur d’une situation révélée et combattue par les pouvoirs publics des pays anglo-saxons, celle de l’agent double, le « dual agent » dont même le département d’état US recommande de se méfier… disturbing, isn’t it ?

Le double-jeu est certes légal en France, pays fort libéral pour tolérer tel conflit d’intérêts, mais… parler en plus de moralisation en se basant sur un contexte illicite dans d’autres pays, voilà qui est pour le moins original ; du moins la clientèle doit-elle être avertie des réalités et non ainsi trompée par une gratuité obligatoire… seulement pour un agent jouant double-jeu.

Sous d’autres cieux, nos fondamentalistes de la loi Hoguet seraient tout simplement… poursuivis par la justice !!!

Le repérage

Lorsque vous voyez cette phrase : « Toutefois, dans le cadre du service complet apporté à leurs clients, ils ont la possibilité de commercialiser des biens immobiliers par le biais de mandats de vente. » A qui pensez-vous que puissent être proposés ces biens ? A vous, autre client et peut-être au détriment d’autres produits plus décents.

Fait à peine croyable, ce cas est abondamment décrit dans toute la bonne presse d’affaire US et cela depuis les années 80, ici, depuis l’apparition du redoutable phénomène dans les années 2000… rien, rien qui aborde le vrai problème de ces « dual agencies » qui font « leur » loi.

Rien qu’une étrange définition simplifiée jusqu’au ridicule qui ne doit tromper personne : -le chasseur immobilier- « Il se différencie d’un agent immobilier par la détention d’un mandat de recherche pour le compte d’un acheteur. À l’inverse, un agent immobilier détient généralement un mandat de vente pour le compte d’un vendeur. » (wikipedia). Etrange et impossible affirmation sans avoir précisé les termes des mandats et qui ne correspond pas à la réalité des faits.

Abandon d’une rémunération, mais possibilité de faire payer les 2 parties (ceci est tout à fait légal) et aucune obligation justifiée de travail sérieux, tel est le « deal » du « double ».

Vous me pardonnerez certainement d’être si direct, mais cela touche au scandale de trop. Il est donc urgent de bien faire comprendre au public les implications d’un respect de la loi qui semble actuellement trop souvent supposé, sinon inventé pour la circonstance.

Sinon, pour rester dans un rationnel que tout à chacun pourra admettre, personne n’est censé travailler pour rien… à par ceux qui ne délivrent aucun service.

Il est donc fort heureux que la recherche de bien immobilier n’entre pas dans le cadre de loi du 2 janvier 1970, sinon, vous ne pourriez repérer le double-jeu propre au mandat dit « de recherche » qui n’est autre qu’un contrat d’entremise.

Cela signifie-t-il que n’importe qui doive être votre prestataire ? La réponse est catégorique : NON.

La carte professionnelle d’agent immobilier (et non une quelconque attestation d’emploi) reste une nécessité par l’assurance de qualification qu’elle procure, il vous appartiendra néanmoins de la réclamer pour toutes les opérations, y compris celles qui ne sont pas règlementées.

D’ailleurs question risque pour la clientèle de quelconque dérèglementation, il n’est plus temps de parler d’une illusion, celui-ci existe déjà depuis trente ans à cause du non respect de ce principe de base :

Un intervenant sans qualifications, c’est-à-dire sans carte professionnelle personnelle d’agent immobilier, qu’il soit ou non détenteur d’une attestation d’emploi, n’a aucun droit de s’entremettre entre parties, il ne peut, par exemple, ne serait-ce qu’organiser une rencontre et faire visiter seul un bien immobilier.

Pour mémoire, nous nous sommes fait préciser ceci par la Direction des Affaires Civiles et du Sceau.

Ce qui devrait être

Dans le cas d’une recherche d’un bien et de sa négociation pour le compte d’un particulier, l’action d’un « chasseur immobilier » se divise ainsi en deux phases :

Dans la première, l’agent immobilier ou son mandataire effectue la recherche d’un produit qui n’est pas connu, cette opération pouvant donc sans conteste être soumise à rémunération pour une tâche concrète, l’important étant que tout soit encadré par un contrat clair et précis dans la fourniture des travaux.

Dans la seconde, c’est-à-dire à partir d’une décision de visite à fin de transaction, seul l’agent dûment accrédité restera en charge d’une négociation soumise aux termes et conditions de la loi Hoguet, le résultat de cette opération restant aléatoire.

Simplicité évidente d’un schéma logique dans lequel chaque intervenant a sa place. En clair, il s’agit d’établir des exigences pour qu’un travail indépendant de toute contingence soit effectivement fourni, que le client pourra et devra absolument se voir délivré, puisqu’il paye pour cela.

Question politique « économique »

Le double-jeu est tout simplement la pire des situations, désastreuse pour l’emploi compte tenu du fait que n’importe quel prestataire ou réseau de vente de produits immobiliers peut actuellement à sa guise s’affirmer chasseur immobilier.

L’incapacité à admettre ce qui est la source du problème et le refuge dans un individualisme collectif où tout est permis sont significatifs d’une inacceptable anarchie bien légale… si ce n’est que le consommateur puisse tout simplement en avoir assez du soi-disant légal, du baratin stérile et de la force de vente négligeant ses intérêts.

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1 réponse

  1. maccagno dit :

    merci pour cet article.

    Je ne connaissais pas cette loi Hoguet, c’est bon à savoir !

    @ bientôt

    Mgda