Chasseur immobilier : on ne vous dit pas tout !

La transaction immobilière implique des compétences personnelles reconnues par l’état, ce pour le bien du consommateur, qu’en est-il aujourd’hui ?  Les réseaux virtuels à la loupe.

Restons sérieux et pragmatique, pour un intervenant qui se prétend l’être, passer un BTS « PI » devrait être l’enfance de l’art et ceci est de toute première importance pour l’acquéreur dont l’intérêt n’est pas qu’on lui vante simplement un produit sans preuves matérielles.

Si sérieux global il y avait, comment expliquer qu’il soit possible d’induire en erreur la clientèle par une appellation nébuleuse d’agent mandataire indépendant qui ne signifie absolument rien, alors que la loi fixe la limite d’action de ces agents lorsqu’ils ne possèdent pas de qualification reconnue par l’état à des opérations hors transactions.

Comment accepter qu’un intervenant sans lien de droit avec son employeur, sans le moindre contrôle de qualification officiel, en s’inscrivant simplement au Registre Spécial des Agents Commerciaux et en exhibant une simple attestation d’emploi provisoire, puisse librement au mépris de toute règle jouer ainsi avec les intérêts de multiples clients vendeurs comme acheteurs ?.

Imaginons le malheureux client ayant à ses côtés un intervenant incapable de prestations technique et juridique, qui plus est redevable envers l’autre partie !

En résumé, jusqu’où faudra-t-il aller pour que cessent valse des appellations et prérogatives inventées de toutes pièces afin que tout soit clair pour le consommateur ?

Parler maintenant de sérieux du prestataire est assez significatif d’erreur de diagnostic, du fait qu’il s’agisse maintenant d’une relation tripartite, ceci reste une impression subjective dont seuls quelques vendeurs peuvent apprécier les résultats.

Qui ira affirmer qu’un bien sous mandat à été correctement proposé à l’acquéreur ?

Au milieu d’exposés d’une rentabilité pour l’intervenant dont la clientèle n’a que faire et qui ne devrait avoir aucune incidence sur ses droits, figure en bonne place cette maxime censée tout excuser : « La compétence professionnelle est indépendante du statut » Ceci, bien entendu, doit être modéré, un agent immobilier étant obligatoirement qualifié, obligation qui n’existe pas pour l’agent mandataire indépendant, d’où cette phrase : « un agent commercial ne peut jamais tenir, à quelque titre que ce soit, un établissement principal ou secondaire » (dossier SNPI, 2009).

D’ailleurs l’entière lecture de cette page est éloquente :

Dossier SNPI (document PDF)

Suffirait-il de ne plus rien déclarer pour permettre à l’instigateur du travail au rabais et aux intervenants jetables de s’affranchir de toute contrainte ? En pratique, c’est hélas ce que nous ne pouvons que constater, même si les responsabilités restent entières et l’infraction soumise à répression.

Voici donc, suivant le propos d’agents recruteurs, ce qui deviendrait naturellement caduc avec cette grande force d’un immobilier bananier proposé par des réseaux virtualisés au point de ne plus présenter d’entités constituées…

Cf : article sur le site Legifrance

Personne ne doit être dupe : il existe naturellement une formation d’état, celle qui amène au moins au Brevet de Technicien Supérieur des Professions Immobilières, soit 2 modestes années de spécialisation pour délivrer une prestation normalisée et éviter d’éventuelles élucubrations d’artistes autoproclamés.

Voici la présentation qui en est généralement faite par l’organisme de formation agréé :

« Négociation immobilière, gestion de biens locatifs ou gestion de copropriété : ce BTS permet d’obtenir, en deux ans de pratique, la carte professionnelle (celle de négociateur ou d’administrateur de biens). Elle est obligatoire pour se mettre à son compte, créer ou reprendre une agence ».

Cette dernière phrase est limpide…

Apparaît ainsi une raison de plus d’être scandalisé :

Ceux qui font ces études, veulent et doivent aussi gagner leur vie, qu’ils décident d’être salariés ou non, sont ainsi lésés dans leurs droits et leur existence, menacés par des opportunistes refusant toute contrainte au point de vouloir imposer une évolution dégénérative d’un contexte déjà fort libéral.

Aussi banal que cela puisse paraître, c’est justement pour que le client soit maître d’un choix correctement présenté qu’existe notre législation, outre le fait qu’il lui soit octroyé sept jours de réflexion.

Comment justifier cette soit-disant mutualisation de moyens et de connaissances qu’un intervenant devrait à lui seul posséder ? Quelle prétendue puissance d’un réseau générateur de conflits d’intérêts peut prétendre supplanter un modèle fait pour la défense du consommateur ? Quelle « formation » ? Celle induite par une seule et unique carte professionnelle de quelque agent gestionnaire gourou du marketing et sa « hotline » qu’on supposera aux abonnés absent lorsqu’il s’agira de défendre l’indéfendable : un intervenant sans compétences reconnues ?

EST-CE CELA QUE L’ON PRETENDRA SERIEUX ?

Le procès d’un manque de compétence avéré.

Ce n’est certes pas le procès de l’indépendance qui est ici fait, mais celui du défaut de compétences sciemment consenti et de la dévalorisation des formations d’état qui s’ensuivrait.

Outre le contentieux entre acteurs, les minutes du jugement cité ci-après montrent bien qu’une action ne sera prise en compte qu’a fortiori, preuve devant être faite du rôle joué par notre intervenant. Même si le consommateur est dans son droit, la démarche s’avèrera donc complexe, bien que les révélations faites sur les médias confirmeront dans la plupart des cas l’évidence du problème. Il restera néanmoins que malgré la loi ENL, une attestation d’emploi reste aussi crédible qu’une feuille de papier vierge.

Remercions Jean de Valon pour son commentaire circonstancié :

Une agence immobilière établissait avec madame X un contrat d’agent commercial.
Le printemps des relations professionnelles fit place à l’automne, puis à l’hiver et il fut mis fin au contrat sans préavis.
Se prévalant alors du statut des agents commerciaux, la dame X agit en justice pour obtenir diverses indemnités.
La Cour d’appel rejetait ses demandes en lui appliquant le statut d’agent immobilier, en relevant que le contrat conclu donnait mandat à madame X de rechercher pour le compte de l’agence des acquéreurs et vendeurs en immobilier et fonds de commerce.
La Cour de cassation par un arrêt du 31 janvier 2008(06-20254) casse l’arrêt de la Cour d’appel en disant qu’elle n’avait pas donné de base légale à se décision en ne recherchant pas en quoi l’agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente et à l’achat d’immeubles, de fonds de commerce et de biens immobiliers, tout en relevant que l’application du contrat d’agent commercial ne dépendait pas de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu’elles avaient donnée à leur convention mais des conditions dans lesquelles l’activité était effectivement exercée.
C’est donc une recherche des conditions pratiques d’exercice de l’activité qui peut permettre de fonder le statut applicable .

L’agent mandataire indépendant outrepassant ses prérogatives sera donc bien concerné et condamnable à ce titre.

La meilleure des solutions restera donc de recommander à la clientèle de suivre l’affaire, d’être vigilante et aux associations de consommateurs d’agir de concert avec l’administration.

Est ainsi prouvé le risque pour ce client d’être confronté à un intervenant jugé sur la simple aptitude à vendre donc l’impératif d’avoir un prestataire qualifié sans lien avec le vendeur pour, bien évidemment, démonter l’affairisme caractérisé.

La crédibilité de nos institutions et des acquis est ainsi une nouvelle fois et très sérieusement remise en cause depuis l’utilisation sans restriction du titre de chasseur immobilier par les acteurs d’une intermédiation toujours déficiente car inadaptée.

Au fait, qui pourra efficacement contrôler cette économie parallèle du web, ces millions d’Euros qui transitent entre les mains de partenaires et de succursales non déclarées ?

Je résume et vous laisse savourer avec délectation ce qu’il est possible de voir exposé sur le web par les sergents recruteurs du virtuel :  il serait suggéré de laisser se complaire nos autodidactes récalcitrants au passage du moindre diplôme dans un double jeu intégral et faire passer aux gens déjà qualifiés un petit examen de contrôle. Depuis la philosophie des personnages de Jacques Rouxel, rien de mieux n’aura été trouvé dans le domaine de l’absurde !

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7 réponses

  1. jcm dit :

    Le seul exemple de jurisprudence que vous donnez ne concerne pas les relations de l’agent commercial avec les clients, mais avec son mandant, l’agent immobilier…
    Il y a toujours eu des agents commerciaux dans l’immobilier, statutaires ou non, il n’y a effectivement pas de niveau de compétence exigé : mais c’est pareil pour les négociateurs salariés… Pourquoi cette ire exclusivement contre les agents commerciaux ? Parce qu’il y en a de plus en plus ?
    Prenez vous en donc à la Fnaim, qui a obtenu, en début d’année dernière (2009) soit en pleine crise de l’immobilier, que le minimum garanti pour les VRP (donc salariés) soit augmenté d’un seul coup et sans préavis, de plus de 60 % !
    Il ne faut pas s’étonner que les agents immobiliers, même – et peut-être surtout – indépendants, traitent de plus en plus avec des agents commerciaux.
    Quant à la compétence, il faudrait probablement un diplôme. Mais qui puisse être présenté en « candidat libre », le BRS est trop contraignant pour les commerciaux en activité.
    Je connais des agents commerciaux qui ont une maîtrise en droit…

  2. bouli dit :

    Bonjour,

    Pourquoi un agent immobilier de ma région vient de diffuser l’annonce suivante ?

    X Immobilier recrute commercial indépendant h/f, experience vente, formation assurée…

    De l’autre côté, j’ai un réseau national type capifrance qui recrute aussi des commerciaux indépendants avec une formation d’intégration et un suivi par un coach régional et un service juridique…

    Où est la différence a part la distance, qui n’est plus un problème avec les techniques actuelles et internet ??

    Parce que si ce n’est que cela, je préfère encore le réseau qui commissionne bien mieux …

    Au pire je demande la carte pro, avec un bac + 4 en Sup de Co, cela devrait être bon non ?? Mais bon la je n’aurai personne pour me former.. Mais si c’est plus légal, je ferai des conneries légalement …

    Quoique..avec un bon notaire,un minimum de recherches personnelles, et en étant rigoureux, je devrais y arriver…:)

  3. Christian GRIFFARD dit :

    bonjour,
    la venue des agents indépendants est assez récente. trop récente pour être responsable de l’image détestable des agents immobiliers dans ce pays. grâce à internet , les personnes sont de plus informées. il faudrait être un crétin-crasse pour ne pas acquérir un minimum de formation au droit immobilier pour s’aventurer à faire ce métier. quoique le terrain est la meilleure des formations, le besoin d’exceller porteront naturellement les commerciaux à la compétence juridique. bien sûr une formation qualifiante n’est pas à négliger, mais si un BTS. PI était la panacée ou la science infuse, cela se saurait. enfin la plupart des opérateurs que vous dénoncer avec hystérie propose une formation continue à leurs adhérents qui va jusqu’au cours de photographie. allez au charbon au lieu de récriminer.

  4. Reporter dit :

    Bonjour Messieurs, le consommateur appréciera cette dernière remarque…

    Il était donc temps et fort opportun de faire cet d’article, les preuves de sa pertinence et des irrégularités qu’il met au jour s’accumulant de commentaire en commentaire.

    Si je comprends bien, notre malheureux client aura en face (ou contre) lui, du sus-nommé agent mandataire indépendant sans aucune connaissance prouvée au supposé diplômé qui aurait oublié de demander une carte professionnelle GRATUITE ! Dans les 2 cas nous nageons en pleine improvisation.

    Absence de succursales et de personnels qualifiés, donc absence de contrôle, preuve est ainsi faite qu’il soit possible d’être officiellement non compétent ET indépendant dans un domaine règlementé depuis… 40 ans.

    Cela fait par conséquent 40 ans que l’on s’évertue à passer outre une législation déjà basique faite pour la défense du client, témoin en est cette succession d’appellations diverses, bien entendu supposées hors du statut conventionnel : agent d’affaire, conseil en tout genre, agent mandataire indépendant, coach et bientôt agent virtuel. Une venue récente (…) qui a donc tendance à s’éterniser.

    Personnel économique d’agences virtuelles qui, de résultats aléatoires dus à l’absence de garantie de compétence, passe à une scandaleuse action contraire aux intérêts des clients avec cette nouvelle mouture de prétendus « chasseurs immobiliers » qui sont aussi impliqués dans la représentation « on line » de tout ce qui se vend à n’importe quel prix pourvu que le contrat soit décroché.

    Pourtant le sérieux et le respect de l’éthique semblent exister : plus de 400 résultats sur un moteur de recherche à la question BTS immobilier, c’est aussi la réalité.

    L’exposé des faits révèle pourtant l’évidence : une carte professionnelle d’agent immobilier est-elle nécessaire pour se livrer à l’une des activités mentionnées à l’Article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ? La réponse est oui.

    Tous les intervenants « indépendants » de ces réseaux sont-ils titulaires de ce document officiel ? La réponse est non.

    Peuvent-ils être employés à seconder un agent titulaire dans la recherche et la négociation de contrats ainsi que diverses autres tâches hors transactions, la réponse est oui, c’est en fait leur rôle, MAIS…

    Sont-ils aptes à s’occuper seuls de transactions, de faire visiter et s’entremettre ? La réponse est NON.

    Quant à la formation que peut apporter un agent agréé, celle-ci est parfaitement normale s’il s’agit d’une information COMPLEMENTAIRE spécifique à un rôle qui restera fonction de compétences légalement admises.

    Celles de « coaches » motivés par un système pyramidal ou se rémunérant par la vente de leur « formation » est une entorse de plus au droit…

    Soyons clairs, aucune formation ne peut supplanter celle qui doit aboutir à un diplôme certifiant des connaissances de base ou acquise par le salariat.

    Je pense que l’intervenant n’a pas encore saisi la portée de ce qui lui est caché et qu’affirme LE MINISTERE DE LA JUSTICE, ainsi, répétons-le puisque cela s’avère utile, « coached » ou pas…

    Un agent commercial qui outrepasserait sa mission en se livrant à l’une des activités mentionnées à l’Article 1er de la loi du 2 janvier 1970, sans être titulaire de la carte professionnelle, est passible des sanctions pénales prévues par la loi.

    Il faut encore rappeler qu’un agent commercial ne peut prétendre avoir acquis une quelconque formation reconnue par ce biais, tout simplement parce que son mandant n’est pas lui-même censé l’employer dans les tâches non compatibles avec son statut.

    Pourquoi n’est-il pas, dans ces réseaux « virtuels », exigé dès le départ un diplôme d’état alors qu’est établie une convention responsabilisant l’individu, élément qui le condamne et tend à absoudre son mandant ? La réponse est simple : employer à bas coût (pour l’instigateur) et quels qu’en soient les risques pour celle-ci, toute personne qui désire « faire de l’immobilier » en la laissant s’imaginer qu’elle peut sans risque jouer à l’agent immobilier dans l’intégralité des prestations.

    Les commentaires révélateurs d’agents recruteurs capables « d’envoyer au charbon » ces indépendants sous couverture ne changeront rien au fait que la condamnation soit évidente si la clientèle connaissait ses droits.

    Cherche-t-on à tromper les clients que nous sommes et le candidat aux activités transactionnelles sans la formation REQUISE PAR LA LOI dans ce domaine règlementé ? la réponse est : naturellement.

    Messieurs, merci d’en avoir apporté la preuve.

  5. mimi dit :

    Et monsieur « Reporter » qui se fait appeler ainsi et qui écrit des articles de manière si répétitive que l’on fini par s’interroger sur ses réelles (dé)motivations dispose t-il de la carte de presse ou abuse t-il le lecteur consommateur en mentant sur son supposé statut ?

    Abusant ainsi d’un pseudo laissant supposer de son objectivité et qu’il est détenteur d’une éventuelle carte de presse, qui comme la carte d’agent immobilier tend à réconforter le lecteur sur la véracité de ses propos.

    Le pourfendeur des abus ne serait il pas, lui même, un usurpateur de compétence ?

    Merci, Monsieur, de nous prouver que la vérité est bien facile a manier et que l’honnêteté intellectuelle n’appartient pas a ceux qui veulent se l’approprier.

    Heureusement que le lecteur est suffisamment intelligent, pour la majorité, pour ne pas se laisser tromper…

    Le combat devrait plutôt se situer sur la nécessité de remettre à plat une loi de 40 ans.

    En France, entre autres, il est « interdit de s’embrasser sur des rails », ou encore « un cochon ne doit pas être appelé Napoléon par son propriétaire » et à Paris « une poubelle est considérée comme une arme mortelle ». Voit on alors des « reporters » s’acharner sur le fait que l’on est pas interdit le port de la poubelle ?

    Les lois sont parfois vieilles et absurdes par rapport a leur environnement moderne. Parfois, il est impératif de les reconsidérer avant de s’en prendre aux poubelles…

  6. jcm dit :

    La carte d’agent immobilier n’est exigée que pour l’agent immobilier lui-même, pas pour ses préposés, qu’ils soient salariés ou agents commerciaux.
    Maintenant si on veut imposer un niveau de compétence à ces collaborateurs, pourquoi pas, mais il n’y a aucune raison de le faire pour les AC des réseaux et pas pour les AC d’un agent immobilier local, ou pour les négociateurs salariés, puisque la fonction est exactement la même.
    Et encore une fois, au début du troisième millénaire, on ne voit pas en quoi la distance serait un problème.

  7. Reporter dit :

    Pas de carte pour les sus-nommés « préposés »… FAUX ! C’est bien entendu l’action qui détermine le statut.

    Affirmons donc que LA CARTE PROFESSIONNELLE EST EXIGIBLE DE TOUTE PERSONNE USANT DES PREROGATIVES DU STATUT D’AGENT IMMOBILIER DANS LES TRANSACTIONS, et que ce document ne puisse induire de « prêt » de compétences, réseau ou pas.

    Ainsi la phrase suivante montre-t-elle que cela puisse être compris et intégré dans les relations interprofessionnelles :

    « L’agent commercial qui outrepasse ses droits en prêtant son concours de manière habituelle à la conclusion de contrats préliminaires, à la vente de biens immobiliers ou de fonds de commerce, encourt l’annulation du contrat d’agence et une condamnation pour exercice illégal de l’activité d’agent immobilier. » (L’agent commercial et la loi Hoguet, journal de l’agence).

    http://www.journaldelagence.com/juridique/maitriser-les-regles-du-jeu-354.html

    Néanmoins, dans la conjugaison de défaut de compétence de base et d’exploitation déportée qui nous est proposée dans ces réseaux, comment reproduire ce qui est déjà un minimum prévu pour chaque entité locale ; en ce sens les techniques et médias employés n’ont pas d’influence. Il sera ainsi logique de penser à l’impossibilité d’une présence effective, bien que requise, d’un titulaire pour chaque transaction, là est la différence.

    Si crédible formation il y avait dans ces assemblages virtuels, celle-ci devrait logiquement être celle permettant à chaque intervenant distant de présenter un BTS, soit un enseignement homogène, contrôlé et diplômant, crédible pour la clientèle qui ne peut se contenter d’un simple message publicitaire du 21ème siécle.

    Par ailleurs, la volonté de contrevenir à un texte favorable au consommateur et récemment actualisé est clairement exprimée dans l’un de ces derniers commentaires. Compte tenu de l’exemple désastreux des marché financiers, la dérèglementation ne semble pas à l’ordre du jour.

    La loi du 2 Janvier 1970 n’est pas pour autant abrogée, aussi remettre « à plat » ce texte, certes, mais pour le durcir dès lors qu’il est question de prise en compte d’intérêt, comme dans le cas du « chasseur immobilier », de manière à assurer l’alignement avec les législations les plus avancées.

    Ainsi, la protection du consommateur serait absurde dans ce « modernisme » sans bornes et bien qu’il ne soit pas interdit de récupérer ce qui est sur le domaine public, il serait aussi mal vu de fouiller dans cette « fange », selon l’aveu même de l’un des derniers commentateurs…

    A cela nous répondrons que si méconnaître le droit est une chose excusable, refuser de reconnaître un texte justifié et de se conformer aux plus élémentaires règles de société qui font l’unanimité le sont moins, a fortiori après 40 années de détournement, cet ultra libéralisme n’étant même pas d’usage dans les pays les plus concernés par cette doctrine.

    Un excellent résumé de la situation est fait par Maître Allard, Master, DJCE, Magistère Droit des Affaires Internationales.

    « Certains diront bien vite que la loi doit être adaptée à une nouvelle pratique professionnelle. Je pense que non. La loi est claire. Son but est clair : protéger le particulier sur un marché où des intermédiaires sans garanties techniques ou financières représenteraient un vrai danger. »

    ON NE PEUT NIER QUE CECI SOIT D’ACTUALITE.

    D’ailleurs l’intégralité de ce texte est du meilleur cru…

    http://www.viadeo.com/hub/affichefil/?hubId=002267lo89y56cvs&forumId=00229yq7a0rkctxy&threadId=002ufbdioap6o7q

    Compte tenu de ce que nous voyons écrit dans les commentaires liés à cet article, le danger est bien réel. A l’aube du troisième millénaire, faudra-t-il attendre le clonage du titulaire en cas de refus du simple BTS de base par l’indépendant « s’essayant » aux transactions ?

    Sont donc, une nouvelle fois, confondus liberté et libéralisme incontrôlé.

    Quoi qu’il en soit, l’opportunisme n’ayant d’autre soutien que l’ignorance des faits par le public, cet article a, de nouveau, rempli son rôle.