Les époux communs en biens (en couple, séparés ou divorcés) face au recouvrement des charges de copropriété : Redoublez de vigilance !

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice est habilité à agir en justice afin de recouvrer les charges de copropriété demeurées impayées [1]. L’autorisation de l’assemblée générale aux fins d’habilitation pour agir en justice n’est pas nécessaire [2].

Lorsque les débiteurs sont des époux soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts (c’est-à-dire les époux qui n’ont pas souscrit de contrat de mariage au préalable), ils sont tenus solidairement du paiement des charges de copropriété [3].

En effet, les charges de copropriété entrent dans la catégorie des dettes ménagères.

Aussi, « les dettes de charges de copropriété entrent manifestement dans la catégorie des dépenses exposées pour l’entretien du ménage et à ce titre la solidarité des époux quant à leur paiement est la règle » [4].

Le syndicat des copropriétaires poursuivra donc les époux pour le paiement de la totalité des charges de copropriété impayées.

Dans les rapports entre époux, chacun des époux est tenu d’y contribuer pour moitié.

Il appartient à l’un des époux qui a acquitté plus que sa part d’exercer un recours contre son conjoint pour les sommes qu’il a dû payer au-delà de la moitié à laquelle il devait contribuer [5].

Dans la pratique, il faut observer que les convocations aux assemblées générales ont bien été libellées au nom des deux époux [6].

Les époux ne sont plus soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts lorsqu’un jugement définitif prononçant le divorce a été rendu.

Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires ne peut plus réclamer le paiement de la totalité de la dette à l’un des époux.

En effet, ils sont alors considérés comme étant des copropriétaires indivis du bien ou des biens immobiliers dont il est question et ne sont tenus au paiement des charges de copropriété nés postérieurement au divorce qu’à proportion de moitié jusqu’à l’intervention du partage [7].

Plus précisément, la Cour de cassation a jugé que « les charges de copropriété relatives à l’occupation privative et personnelle par l’un des indivisaires de l’immeuble indivis et concernant notamment l’entretien courant, l’eau et le chauffage collectif, incombent à l’occupant, seules les autres charges de copropriété devant figurer au passif du compte de l’indivision » [8].

Cela étant, il faut vérifier deux points qui peuvent constituer des arguments en cas de contentieux : d’une part, vérifiez la diligence des ex-époux à l’égard du syndicat des copropriétaires et d’autre part, vérifiez le contenu du règlement de copropriété de l’immeuble.

S’agissant de la diligence des époux : Ces derniers doivent informer officiellement le syndicat des copropriétaires du prononcé d’un jugement de divorce. A défaut, le jugement de divorce sera considéré comme inopposable car les ex-époux se seront présentés à l’égard du syndicat des copropriétaires comme copropriétaires débiteurs solidaires [9].

S’agissant du contenu du règlement de copropriété : celui-ci revêt un caractère contractuel, il faut donc vérifiez les stipulations du règlement qui peuvent prévoir une clause de solidarité entre coïndivisiaires.

La Haute Juridiction a jugé que « si la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agit comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision » [10].

Une clause de solidarité entre coïndivisaires est donc valable hormis le cas d’une mutation de propriété [11].

L’ensemble de ces indications permet de comprendre que les époux en instance de divorce ou divorcés doivent redoubler de vigilance.

Les époux doivent veiller à informer le syndicat des copropriétaires de leur situation matrimoniale et se tenir informés auprès du syndicat des copropriétaires du règlement des charges de copropriété afférent à leur(s) lots(s) (car l’époux qui occupe effectivement les lieux pourrait rester bien silencieux).

Auteur de cet article : Sonia Ben Mansour, Avocat à la Cour.

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[1] Cour d’appel de PARIS, 23ème chambre B, 24 septembre 1993 n°92/016529.

[2] Civ.1ère, 5 octobre 2016 n°15-25298

[3] Cour d’appel de PARIS, 23ème chambre B, 13 juin 2002, n°2001/18955

[4] Civ.3ème, 23 mai 2007 n°06-13459

[5] Civ.3ème, 1er juillet 1980 n°78-15721

[6] Article 10et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

[7] Article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

[8] Article 220 du Code civil : « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant. Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d’emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage ».

[9] Cour d’appel de PARIS, 23ème chambre B, 13 juin 2002

[10] Cour d’appel de COLMER, 3ème chambre civile, section A, 21 janvier 2013 n°11/05366

[11] Civ.3ème, 23 mai 2007 n°06-14.974

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