Le marché du neuf connaît déjà un fort ralentissement depuis Octobre / Novembre 2007 (les permis de construire ont reculé d’environ 10 % sur un an selon des chiffres cités dans le journal le Monde).

Et c’est à présent le marché de l’ancien qui se retourne. Century 21 constate dans une étude publiée mardi 1er Juillet une baisse de 10 % du nombre de ventes depuis 6 mois. Et ce malgré une amorce de baisse du prix des biens immobiliers.

“De plus en plus souvent, des promoteurs privés nous proposent d’acheter des terrains qu’ils ont acquis trop cher ou des programmes qu’ils n’arrivent pas à vendre“, souligne Yves Laffoucrière, directeur général de l’immobilière 3F (2e bailleur social de France - Article du Monde, 1er Juillet 2008).

Bien entendu l’évolution des prix varie en fonction des situations. Pas de forts décrochage à Paris, Lyon et Marseille par exemple. Les prix résistent dans les centres-villes mais fléchissent par contre en périphérie. A Nantes, par exemple, les prix en centre ville progressent encore, tandis que ceux des banlieues comme Vertou reculent. Même constat autour de Toulouse ou Lille par exemple.

Les ménages modestes pourraient peut-être profiter de ces baisses.  Mais le contexte macro-économique n’est pas bon avec la montée des taux du crédit à l’habitat (de 4,50 %, en juin 2007, à 5 % aujourd’hui) et le renchérissement du prix des carburants qui pèse sur le pouvoir d’achat. L’acheteur potentiel devient hésitant… et c’est bien normal.

Il n’est sans doute pas inutile de proposer ici une définition / un rappel du concept de droit au logement opposable.

Définition du droit au logement opposable (DALO) : le droit au logement opposable offre la possibilité, pour toute personne sans domicile fixe et résidant de façon régulière en France, d’entamer un recours contre les pouvoirs publics dans le cas où les démarches entreprises en vue de l’obtention d’un logement social connaîtraient une stagnation anormale.

Qui peut bénéficier de cette loi ?

Trois conditions principales sont nécessaires pour pouvoir bénéficier du droit à un logement décent et indépendant garanti par l’État :
- Etre de nationalité française, ou résider sur le territoire français de façon régulière et dans les conditions de permanence qui seront définies par décret ;
- Ne pas être en mesure d’accéder par ses propres moyens à un logement décent et indépendant et de s’y maintenir ;
- Avoir déposé une demande de logement social (HLM) et disposer d’une attestation d’enregistrement départementale de cette demande (”numéro unique”).

Historique et rappel des étapes importantes de la mise en place du droit au logement opposable

- La notion de droit au logement opposable apparaît en 2002 dans un rapport du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées. Ce rapport proposait de créer “une obligation de résultat juridiquement opposable” pour le droit au logement.
- ATD Quart Monde préside un groupe de travail sur le droit au logement opposable en octobre 2003. Divers manifestations seront par la suite organisées dans plusieurs villes de France afin d’attirer l’attention des médias et de l’opinion publique sur cette question.
- Le droit au logement opposable est à nouveau évoqué suite à des incendies mortels durant l’été 2005 dans des immeubles abritant des mal-logés.
- Une proposition de loi est déposée le 28 septembre 2005 par Christine Boutin. Mais cette proposition de loi restera sans suite jusqu’en 2006.
- En mai 2006, le gouvernement annonce le principe de l’expérimentation volontaire du droit au logement par les collectivités locales, après proposition du Conseil national de lutte contre l’exclusion.
- La notion de droit au logement opposable revient sur le devant de la scène suite à l’action débutée le 2 décembre 2006 de l’association Les Enfants de Don Quichotte.
- Un projet de loi est demandé par le Président de la République le 31 décembre 2006. Ce projet, élaboré par le député UMP Georges Fenech, prévoirait des « moyens convenables de logement », mais pas précisément un logement ; il interpelle la collectivité, mais l’imprécision de ce terme rend difficile d’identifier l’interlocuteur responsable : État ou collectivité territoriale ?
- Le cadre juridique du droit au logement opposable est codifié depuis le 5 mars 2007 par l’article de loi L 300-1du Code de la Construction et de l’Habitation. Voici un extrait de cet article de loi :
“Le droit à un logement décent et indépendant mentionné à l’article 1er de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise oeuvre du droit au logement est garanti par l’Etat à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans les conditions de permanence définies par décret en Conseil d’Etat, n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir….”
- le 5 juillet 2007, mise en place d’un comité de suivi de la mise en oeuvre du logement opposable.
- Le texte instituant le droit au logement opposable entre en vigueur en 2008 pour les personnes dans les situations les plus difficiles : sans domicile fixe, femmes isolées avec enfants, travailleurs pauvres, personnes en logement indigne ou insalubre.
- Le 1er janvier 2012, la loi concernera toute personne éligible aux logements sociaux ..

Le droit au logement opposable aujourd’hui

La mise en œuvre pratique du principe de droit au logement reste encore marginale, même si l’on peut espérer de nouvelles avancées à moyen terme.

Selon le maire socialiste de Paris, Bertrand Delanoë, “plus de 7.000 dossiers ont été déposés à Paris pour le droit au logement opposable” et seulement “neuf relogements ont été effectués” (Source : site du magazine Les Echos).

Il faut bien le reconnaître, la loi se heurte à plusieurs difficultés comme par exemple la pénurie de logements sociaux disponibles.
La France a d’ailleurs récemment été “épinglée” par la pour Commission européenne à ce sujet suite à un recours déposé en novembre 2006 par le mouvement ATD Quart-Monde et la Fédération des associations nationales de travail avec les sans-abris (Feantsa)
La Commission européenne a ainsi souligné “l’insuffisance manifeste” des moyens mis en œuvre par le passé par l’Etat français en matière de logement.

Mais la Feantsa reconnaît aussi que différentes initiatives encourageantes ont été mises en œuvre depuis novembre 2006. La ministre du Logement, Christine Boutin, souligne aussi le fait que la position du Conseil de l’Europe porte sur la situation du logement en France telle qu’elle était au tout début 2006. Et la production de logements sociaux est aujourd’hui en progression.
Enfin, les organismes de logements sociaux vont à n’en pas douter continuer à jouer leur rôle afin de faire progresser l’application du principe de droit au logement opposable.

Diagnostic loi Carrez, plomb, dta, gaz, parasites … Petite présentation des différents types de diagnostics immobiliers et de leurs principales caractéristiques (téléchargez notre tableau de synthèse à la fin de cet article).

• DIAGNOSTIC GAZ : Etat des installations
  Intérieur - Installations de plus de 15 ans.
  Diagnostic obligatoire. Validité de 3 ans
• AMIANTE : Repérage Avant-Vente
  Permis de construire délivrés avant le 01/07/97
  Toujours valable sauf si absence d’Amiante
• DIAGNOSTIC PERFORMANCE ENERGETIQUE
  Tous bâtiments ou partie de bâtiment existant
  Diagnostic obligatoire. Validité de 10 ans
• PLOMB (CREP) : Avant la vente
  Bâtiments construits avant le 01/01/49
  Parties privatives des logements
  Toujours valable si pas de présence, sinon 1 an
• PLOMB (CREP) : Location de logement
  Bâtiments construits avant le 01/01/49
  Parties privatives
  Diagnostic obligatoire. Validité de 6 ans
• PLOMB (CREP) : Parties communes des bâtiments à usage d’habitation
  Bâtiments construits avant le 01/01/49
  Parties privatives
  Toujours valable si pas de présence, sinon 1 an
• ETAT PARASITAIRE
  Immeubles bâtis
  Diagnostic obligatoire selon arrêté préfectoral
  Validité 6 mois
• ETAT DES LIEUX
  Entrée et sortie de logements locatifs
• CARREZ
  Lot de copropriété
  Parties privatives
  Diagnostic obligatoire à chaque vente
• DTA
  Immeubles bâtis, construits avant le 01/07/97 : parties communes, bâtiments recevant du public, locaux professionnels et industriels.
  Toujours valable sauf si modification des locaux

Tableau de synthèse

• Télécharger le tableau de synthèse
  
  - Diagnostics immobiliers, version Excel
  - Diagnostics immobiliers, version PDF

Vous connaissez sans doute déjà le site Lesiteimmo (.com), qui est l’un des principaux portails immobiliers de France.

Mais saviez-vous que ce site propose depuis peu un nouvel outil pour les particuliers et les agents immobiliers ?

Un outil d’analyse d’annonces immobilières

Plus qu’une aide informative, cet outil a pour objectif de faciliter les négociations que pourrait entreprendre l’acheteur (celui ci disposant alors de donnée capitales en vue d’une éventuelle réduction de prix). L’acquéreur potentiel pourra d’un simple clic visualiser l’historique intégral du bien immobilier concerné : date de parution de l’annonce, évolution de son prix, situation actuelle par rapport au prix initial …

L’application devrait à terme permettre aux agents immobiliers de mieux gérer leur stock de biens invendus.

Une version béta est disponible pour les internautes inscrits sur Lesiteimmo (.com),

Certaines banques commencent à prendre en compte le budget lié aux frais d’essence dans le calcul des crédits négociés - dans le cas où l’emprunteur doit se déplacer pour son travail par exemple.

Cette évolution est directement liée à la hausse du prix du pétrole. Les dépenses de déplacements représentent depuis peu le deuxième budget des ménages derrière l’immobilier et devant l’alimentation selon la journaliste.

Une solution payante ?

Apimo propose à la base un service payant. Mais une version open source des scripts est disponible depuis peu.

En deux mots

Apimo propose un logiciel internet et extranet pour la gestion de biens immobiliers.

Démonstration

Nous vous invitons dans un premier temps à consulter le site de démonstration pour tester cette solution.

Site de démonstration : http://demo.apimo.com/

Vidéo de présentation :

Les options proposées

La présentation générale met en avant les points suivants :

* Une interface web simple et ergonomique
* Une gestion complète des biens immobiliers
* Un transfert automatique vers les sites partenaires
* Une mise à jour automatique vers votre site internet
* La sécurisation et la sauvegarde automatique
* Des outils de communication inter-agences
* Des outils pour les tâches administratives
* Une intégration de la gestion des emails

Aspects techniques

Sachez tout d’abord que l’installation des scripts demande un certain niveau de compétences en programmation.

Sachez également que vous devez disposer d’un environnement de développement répondant aux pré-requis suivants : PHP 5, Symfony 1.0x, Apache 1.3, et MySQL 4.x pour faire fonctionner l’application.

Téléchargement et documentation : www.apimo.org

La mise en place des scripts est vous l’aurez compris assez technique. La documentation n’est malheureusement pas encore disponible et le forum de discussions offre encore peu d’informations.

Conclusion

L’offre paraît ambitieuse et demande un certain nombre de connaissances et de moyens techniques. Mais il faut dire que l’équipe d’Apimo semble bien maîtriser son sujet. Le résultat déjà obtenu paraît très sérieux et professionnel. Nous ne pouvons que saluer l’initiative de l’agence qui propose désormais une version gratuite de son offre de gestion de biens en ligne.

Ces règles ne sont pas toujours connues des clients de ces agences et sont parfois mal maîtrisées par les professionnels.

Christophe BUFFET, Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et en Droit Public propose un guide spécial à ce sujet. L’objet de ce guide est en effet de décrire “les hypothèses particulières qui sont à l’origine de difficultés entre les mandants, les vendeurs et les acquéreurs quand le principe de cette rémunération est discuté par la partie à laquelle elle est réclamée”.

Adresse du site : http://christophe.buffet.googlepages.com

Crée il y a désormais 28 ans par un seul homme, Eddy SALAH. La Bourse de l’Immobilier c’est aujourd’hui 255 agences en France sur 30 départements.

Dans un marché tendu, ou les banques rachètent à tour de bras, le plus grand indépendant français sur le marché des agences immobilières se démarque, en continuant son développement et en ouvrant 10 agences sur Lyon, une ville ou il n’était pas encore présent.

La Bourse de l’Immobilier fait partie de ces sociétés atypiques, au business modèle différent mais efficace. Un siège social sur Bordeaux et non pas sur Paris comme la plupart de ses concurrents, une vision de succursales et non de franchises, un développement rapide mais réfléchit, un président ayant crée la société de ses mains, voilà quelques point démontrant la force et la diversité de la Bourse de l’Immobilier.

A la mi-juin, la Bourse de l’Immobilier, 1er employeur français dans le secteur des agences immobilières, aura donc 270 agences immobilières dans 10 régions et + de 30 départements français.

]]> http://www.magazine-immobilier.org/dans-une-periode-peu-propice-la-bourse-de-limmobilier-ouvre-10-agences-sur-lyon/0073/feed http://www.magazine-immobilier.org/images-de-synthese-animations-3d-pour-limmobilier/0071 http://www.magazine-immobilier.org/images-de-synthese-animations-3d-pour-limmobilier/0071#comments Mon, 02 Jun 2008 20:13:16 +0000 Mag Immo http://www.magazine-immobilier.org/?p=71 Nous vous parlions dans un article précédent de la société Limpid Studio, société spécialisée en images de synthèse pour l’immobilier.

Nous avons eu plusieurs contacts avec les membres de Limpid Studio, et ceux-ci ont gentilement accepté de nous faire parvenir une vidéo illustrant leur travail …

La vidéo ci-dessous présente un type de réalisation possible. L’animation permet d’effectuer une visite virtuelle d’un édifice, en extérieur ou/et en intérieur.

Réalisation : www.limpidstudio.com

La réalisation de tels projets en 3d obéit en général à un cahier des charges et à des contraintes spécifiques. Cela est particulièrement le cas pour des réalisations destinées aux architectes. Un savoir-faire et une expérience que Limpid Studio met de plus en plus en valeur.

Avez-vous déjà pensé à acheter un site immobilier ?

Une telle stratégie peut être très intéressante …

Magazine Immobilier (.org) vous propose une interview exclusive d’un webmaster qui cherche justement à vendre ses sites immobiliers. Que les enchères commencent !

Interview d’Alexandre PAPULI, Webmaster spécialisé dans le domaine immobilier.

Prélude

- Bonjour Alexandre, et merci de venir répondre à quelques questions. Je dois d’abord préciser que nous nous connaissons depuis plusieurs années déjà. Vous êtes d’ailleurs l’un des fondateurs du projet Magazine Immobilier (.org). Vous en avez réalisé la mise en place technique et participez au projet de manière importante (ligne éditoriale du site, communication …). Vous êtes webmaster et disposez d’une réelle expérience dans le domaine de l’immobilier en ligne. Un exemple, votre site Immobilier Lyon (.org) qui figure en première position (1er résultat naturel) sur google sur la requête … “immobilier lyon” … Une place que beaucoup d’agences doivent vous envier. Autres exemples dans le domaine immobilier, les site Immobilier Grenoble (.org) ou encore un blog immobilier sur le site de France 3.
Nous avons aujourd’hui le plaisir de vous accueillir afin de vous poser quelques questions au sujet d’une stratégie souvent négligée, mais qui peut s’avérer très efficace pour rapidement gagner en visibilité sur internet : l’achat de sites immobiliers.

Bonjour et merci beaucoup pour cette présentation. C’est un plaisir partagé que de venir répondre ici à quelques questions, et ce d’autant plus que je souhaite, comme vous le disiez, faire une annonce particulière à la fin de cet article.

- Alors commençons tout de suite avec une première question. Pouvez vous nous présenter cette idée qui consiste à acheter des sites immobiliers déjà en place. Comment procéder ? Et pourquoi cela peut-il être intéressant ?

Très bien, je vais essayer d’être clair et de répondre à vos questions de manière précise.

L’achat de sites, présentation.

L’achat de sites est une pratique qui se développe rapidement aux Etats-Unis mais aussi de plus en plus en France. Cela s’explique par plusieurs facteurs :

- Internet devient un média majeur. Les particuliers consultent de plus en plus le web pour consulter des annonces. Les professionnels ont compris cet enjeu. On assiste donc à un déplacement des investissements publicitaires réalisés dans la presse traditionnelle (supports papiers / journaux d’annonces) vers le web.
- Il existe une forte concurrence entre les différents acteurs. Toutes les agences souhaitent en effet bénéficier de la meilleure visibilité sur les moteurs de recherche. Les moyens financiers engagés sont parfois importants : campagnes publicitaires adwords, réalisation et référencement d’un site pour l’enseigne … mais aussi rachat de sites immobiliers déjà référencés …

Pourquoi cela peut-il être intéressant ?

En général vous trouverez que l’achat d’un site peut être intéressant s’il répond à un de vos besoins. Vous avez par exemple un service novateur à proposer et vous cherchez à vous faire connaître rapidement. Ou bien vous êtes un acteur immobilier local, à Lyon par exemple, et vous souhaitez dynamiser votre chiffre d’affaires en profitant du web.

Comment procéder ?

Cela dépend. Vous pouvez par exemple très bien connaître vos principaux concurrents et avoir une idée bien précise en tête. Vous pouvez aussi aborder cette démarche afin de découvrir de nouvelles opportunités. Mais quelle que soit votre motivation, la méthode restera la même : cibler une liste de sites que vous pourriez acheter en consultant les premiers résultats de vos requêtes principales sur google. Limitez vous aux premiers résultats si possible. Vous constaterez rapidement que dans la plupart des cas les offres sérieuses ne sont pas très nombreuses. De nombreux résultats sont des résultats commerciaux. Ceux de vos concurrents pour la plupart d’ailleurs. Et il vous sera difficile de sérieusement envisager de pouvoir acheter le site d’un de vos concurrents. Votre top-liste ciblera donc des sites indépendants, appartenant de préférence à des particuliers. Il s’agira ensuite de contacter ces personnes afin de savoir si les sites ciblé seraient éventuellement en vente. Ce genre d’approche peut très bien fonctionner. Ce genre de demandes n’est pas encore très répandu et les personnes contactées seront en général très flattées de voir que leurs projets suscitent de l’intérêt. Mais encore une fois, les offres sérieuses sont très rares …

- Voila une transition toute trouvée. Nous en avons parlé ensemble en préparant cette interview, les offres sérieuses sont encore rares mais vous souhaiteriez vous-même proposer ici une offre personnelle !

Oui. Je souhaite en effet profiter de cet article afin de proposer ici la vente des principaux sites immobiliers dont je m’occupe :

• Immobilier Lyon (.org) - 1ere ou 2eme position google sur la requête “immobilier lyon” ou “agence immobilière Lyon” par exemple.
• Immobilier Grenoble (.org) - 1ere position google sur la requête “immobilier Grenoble” (devant le site officiel de la FNAIM Grenoble)
• Immobilier Annecy (.org) - 1ere position google sur la requête “immobilier Annecy” ou “vente appartement Annecy” par exemple.
• Immobilier Marseille (.org) - 1ere / 2eme page google sur la requête “immobilier Marseille” (fort potentiel).
• Appartements Paris (.org) - Top 5 des positions avec une requête comme “appartements paris” ou “vente appartements paris”.

Je m’occupe de ces sites depuis plusieurs années déjà. Il s’agit de sites personnels et pour lesquels J’ai consacré un travail important. Ces sites disposent aujourd’hui d’un référencement et d’une visibilité importante sur des requêtes immobilières hyper-concurrentielles.

- Merci de nous faire part ici de cette annonce en effet très particulière ! Cette exclusivité intéressera peut être certains de nos lecteurs ! Pouvez-vous nous donner plus de précisions ? Pourquoi souhaitez-vous vendre ces sites aujourd’hui ? Quel est votre prix de vente pour ces différents sites ?

Je souhaite me séparer de ces sites pour différentes raisons. Disons que j’avais commencé ces projets afin de tester mes compétences en matière de référencement. Le secteur immobilier est très concurrentiel, et arriver 1er sur une position comme “immobilier Lyon” n’est pas le fait du hasard. Cela demande aussi un minimum de travail (pour ne pas dire plus) … Je souhaite aussi avancer sur d’autres projets. Et je ne suis pas agent immobilier, simplement le webmaster de ces sites.

Quant à votre question concernant le prix de vente, et bien je vous propose un petit calcul très simple pour vous donner un exemple du prix de base.

Prenons donc un exemple concret. Un site comme immobilier Lyon dispose de plusieurs centaines de visiteurs chaque jour ! Ces visiteurs recherchent une information très ciblée, dans le domaine de la vente ou de la location de biens immobiliers. Il est tout à fait envisageable qu’une agence qui achèterait le site réalise une vente par mois grâce au site, soit 12 ventes sur l’année. Si l’on considère des mandats immobiliers ayant une valeur moyenne de 10 000 euros, cela représente un résultat de 120 000 euro en un an. L’achat d’un tel site pour une agence représente par ailleurs différents avantages stratégiques secondaires :
- Un trafic important et des visites hyper-ciblées.
- Des annonces en exclusivité pour l’agence. Toutes les annonces proposées par les particuliers doivent être validées avant publication.
- Un site complémentaire au site officiel de l’agence de manière à augmenter et diversifier sa présence dans les moteurs de recherche.
- Les sites proposés à la vente sont déjà potentiellement rentables à travers la vente directe de biens ou le diffusion d’espaces publicitaires par exemples.

- Comment vous contacter si l’on souhaite vous faire une offre d’achat ?

Le plus simple est de m’envoyer un email à l’adresse suivante : papuli@gmail.com.

- Bien, merci pour tous ces détails. Je suis certain que nos lecteurs sauront apprécier ces informations. En tout cas le message est passé ! Merci encore pour votre disponibilité et pour cette interview !