Interview d’ Andrea Carpenter sur le rôle de l’INREV

Magazine Immobilier : Bonjour et merci de prendre le temps de répondre à nos questions. Pouvez-vous pour commencer nous présenter l’INREV ?

Bethany Watson : L’INREV (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles) est une association européenne pour les personnes qui souhaitent investir dans les biens immobiliers non-cotées.

Basée à Amsterdam, aux Pays-Bas, L’INREV est une association sans but lucratif qui comprend actuellement plus de 320 membres dont de grands investisseurs institutionnels, des gestionnaires de fonds, des promoteurs et des conseillers à travers l’Europe et ou au delà. Les membres investisseurs dans l’INREV gèrent à peu près €140 milliards d’actifs immobiliers.

Quels sont ses objectifs/missions ?

Notre but principal est d’améliorer l’accès des investisseurs institutionnels aux fonds immobiliers non-cotés, en favorisant la transparence, l’accessibilité des biens non-cotés, le professionnalisme,  la publication documents spécialisés et le partage des connaissances.

Nous recueillons des informations sur le marché et partageons ces connaissances concernant le marché européen des fonds immobiliers non-cotés. Nous nous concentrons essentiellement sur les investisseurs institutionnels, qui guident notre stratégie et contrôlent le Conseil d’Administration –  bien que d’autres participants (gestionnaires de fonds, banques d’investissements, avocats etc) pourvoient à nos besoins.

Quels sont les principaux domaines sur lesquels vous concentrez votre recherche ?

La base de données de l’INREV comprend environ 500 fonds immobiliers non-cotés. Cet outil est le pilier pour notre programme de recherche. La base de données détaille la structure de fonds individuels et leur stratégie. Il permet aussi une analyse mensuelle de la taille et de la croissance du marché non-coté.

L’information qui parvient de ces recherches et analyses servira de base à des rapports annuels plus approfondis tels que la Collecte des Capitaux, les Intentions d’investissement, les frais de gestion et les conditions et cessations des Fonds.

Nous produisons également des rapports ponctuels qui reflètent les tendances actuelles de l’industrie. L’enquête sur la dette et l’enquête sur l’activité du marché sont deux exemples de rapports publiés cette année.

Autre aspect important de notre activité, la collecte et le calcul de l’Indice INREV. Cet indice mesure les performances sur la base de la valeur d’actifs nette annuelle pour des fonds immobiliers non-cotés, investissant 90% ou plus en Europe. Grâce au soutien des membres, la couverture de l’indice s’est améliorée constamment depuis son lancement en 2004. On constate par exemple les effets de la crises immobilière de 2008 au niveau de notre indice.

Pouvez-vous nous décrire une journée type de votre travail ?

Comme la plupart des organisations, il y a très peu de jours typiques à l’INREV. Toutefois, avec un fort programme de recherche annuel, notre équipe de recherche travaille sur plusieurs projets, à des stades différents de développement.

Les équipes responsables pour l’organisation des formations et événements sont aussi très occupées.

Pour l’équipe des événements, il y a un pic de travail à l’approche de la Conférence Annuelle en avril, qui se tiendra à Venise en 2010. Cependant, le succès de nos conférences spécialisées telles que le séminaire des Jeunes Professionnels et la Conférence pour Directeurs Financiers/Chefs d’Opérations, signifie qu’il n’y a pas de période creuse. Les cours de formation se réalisent au moins sur une base mensuelle.

L’équipe est aussi en contact avec les différents membres : nous recevons la plupart du temps leurs consignes dans le cadre de réunions de commission, ou dans un environnement plus informel (lorsque l’on voyage pour rencontrer les membres à titre individuel lors de salons à travers de l’Europe).

La situation économique est actuellement tendue pour les acteurs financiers. Est-ce que vos activités principales ont changé ? Comment aidez-vous vos membres dans cette période de crise ? Pouvez vous nous donner des exemples.

Au niveau global, notre rôle n’a pas changé pendant cette période difficile.

De plus, le concept de transparence dans le marché non-coté est devenu de plus en plus important au cours de cette crise financière. Et augmenter la transparence et les bonnes pratiques reste toujours notre principal objectif.

La récente adhésion des lignes directives de l’INREV est un bon exemple de ce que j’évoquais plus haut. Ces lignes directives donnent un ensemble de principes, de bonnes pratiques et d’autres conseils sur la gestion des biens immobiliers non-cotés.

En réponse aux besoins des membres, nous avons apporté quelques changements à notre production pendant cette période. Donc il n’est pas étonnant que nos recherches se soient centrées sur les questions qui ont un impact majeur sur ce marché. Cela inclut notre étude sur la dette, le rapport sur les liquidités des provisions et, plus récemment, notre enquête sur l’activité du marché, qui a rapporté des changements dans le sentiment et l’activité au cours des trois premiers trimestres de l’année.

Nous avons aussi commencé à nous interrogé plus en avant sur les moyens de mieux évaluer les critères d’évolution du marché des fonds immobiliers non-cotés. Les investisseurs restent toujours engagés dans le modèle, mais un processus de réflexion et de recherches supplémentaires sont nécessaires pour comprendre comment le modèle devra s’adapter dans des domaines tels que l’utilisation d’un levier financier, l’évaluation et l’alignement des intérêts.

Nous avons également réagit aux évolutions du marché telles que la prise en compte de la Directive Européenne concernant les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs, pour laquelle nous avons organisé trois tables rondes afin d’informer les membres de notre réseau.

Autre exemple : nos cours de formation ont été restructurés afin d’offrir plus de formations sur l’éducation aux besoins immédiats posés par le marché.

Quels sont les principaux outils avec lesquels vous travaillez ?

Nous avons une gamme d’outils pour les membres. Mais les principaux sont actuellement : les lignes directives de l’INREV, notre base de données et l’indice INREV.

Nous sommes en train d’améliorer l’accessibilité de nos membres et allons mettre en place différents outils en ligne- dont un moteur de recherche qui indexera une partie de notre base de donnée. Cela permettra aux utilisateurs d’effectuer des recherches prédéfinies ou avancées, qui pourront ensuite être filtrées et triées avant d’être téléchargées au format Excel. Les gestionnaires de fonds pourront en outre mettre à jour cette base de données.

Pour l’indice INREV, nous prévoions une mise à niveau début 2010. Les membres auront ici aussi la possibilité d’ajouter des données, avec un outil de recherche qui leur permettra de créer leurs propres sous-indices.

Les lignes directives de l’INREV seront aussi mises à jour cette année. Elles ne sont actuellement consignées que dans un seul document, mais nous allons les reformuler et les mettre en ligne sur notre site. Les utilisateurs pourront choisir d’explorer certaines sections et être guidés vers d’autres documents / modules. Cette partie du site inclura également une extension de notre outil d’auto – évaluation.

L’année 2010 commence. Elle apporte des perspectives positives pour certains et négatives pour d’autres. Quelle est votre appréciation pour l’année passée et pour 2010 ?

D’un point de vue professionnel, peu de membres seront tristes de voir l’année 2009 derrière nous. 2009 a été une année difficile. Notre enquête sur l’activité du marché reflète ce que les gestionnaires de fonds ont déclaré : ils ont dédié 75% de leur temps à des fonds existants dans les huit premiers mois de 2009.

Cependant, notre enquête indique par ailleurs un retour à une activité plus soutenue (avec 34 investissements dans les fonds immobiliers non-cotés fin août 2009).

Autre tendance positive de l’enquête, qui va se jouer de plus en plus en 2010, l’impact d’une augmentation de l’activité du marché : les gestionnaires de fonds ont signalé des ventes d’actifs immobiliers de €3.6 milliards et les acquisitions de €2,7 milliards depuis le début de 2009 jusqu’à la fin du mois d’août.

Nous reconnaissons que le marché immobilier non-coté est en retard dans sa récupération par rapport au marché direct ou au secteur coté. L’activité croissante sur le marché sous-jasent est un indicateur positif. D’abord pour le secteur des fonds immobiliers non-cotés. L’augmentation de l’activité apportera un meilleur soutient au niveau des actifs  et donc au niveau des évaluations des fonds. Avec des références améliorées provenant d’un marché plus occupé, ceci devrait alimenter les évaluations et promouvoir une plus grande confiance.

L’année prochaine ne sera pas une année facile. Les questions à l’ordre de l’agenda 2010 sont nombreuses : questions de la dette, du refinancement,  de l’incertitude sur l’orientation du marché etc.

Il devrait toutefois y avoir quelques signes positifs pour soutenir l’activité accrue.

Pour terminer, quels sont vos projets pour l’avenir ?

L’INREV va continuer à examiner ce qui est nécessaire pour assurer la viabilité du modèle des fonds immobiliers non-cotés. Nous avons passé du temps à interroger les membres sur l’impact de la crise financière à court et à long terme. Nous sommes actuellement en train de traduire ces opinions en projets de recherche pertinents pour appuyer la progression et l’amélioration du modèle.

Autre sujet à l’ordre du jour pour 2010, la protection de l’environnement. Les commentaires des membres nous ont montré que le rôle de l’investissement et les engagements responsables pour améliorer les performances environnementales augmentent rapidement dans le secteur des fonds immobiliers non-cotés. Nous pouvons jouer un rôle éducatif sur cette question et promouvoir le partage des meilleures pratiques.

Calendrier des formations et événements – Janvier à mars 2010

Modèles de Cash Flow

Directive Européenne

Directive Européenne

Directive Européenne

Séminaire d’hiver

Mesure du rendement dans le marché  actuel

le 13 janvier

le 12 janvier

le 15 janvier

le 19 janvier

le 27 janvier

le 28 janvier

Francfort

Francfort

Londres

Amsterdam

Londres

Londres

Rapport et évaluation des fonds

Séminaire français

Séminaire Néerlandais

Gestion de la dette

Mesure du rendement dans le marché  actuel

le 2 février

le 9 février

le 15 février

le 17 février

le 24 février

Londres

Paris

Amsterdam

Francfort

Amsterdam

Modèles de Cash Flow

Séminaire MIPIM d’INREV

Mesure du rendement dans le marché  actuel

le 2 mars

le 17 mars

le 23 mars

Amsterdam

Cannes

Francfort

Contacts:

INREV
WTC Amsterdam
TowerB, 6th Floor
Strawinskylaan 631
Amsterdam
The Netherlands
Tel: +31 (0) 207993960
Fax: +31 (0) 207993961
Website: www.inrev.org

Karen Devine, Manager du Marketing et Communications
Tel: +31 (0)207993968
E-mail: karen.devine@inrev.org

Madano Partnership (Relations Publiques)

Andrea Carpenter
Directrice des Normes Professionnelles (Director Professional Standards) de l’INREV.

Bethany Watson
Tel: +44 (0) 2075934000
E-mail: bethany.watson@madano.com

Plus d’informations :

Investigations – calendrier 2010

  • Les intentions d’investissements, janvier 2010
  • L’univers des investisseurs (Royaume Uni et Allemagne), mars 2010
  • L’alignement des intérêts, avril 2010
  • Mesure de la performance et du benchmarking

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