Investissement locatif : le dispositif LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir en immobilier locatif, dans un cadre fiscal avantageux (grâce aux amortissements différés).

Présentation du dispositif LMNP

Le principe du dispositif LMNP est simple : il vise à proposer un ensemble d’avantages fiscaux aux personnes qui souhaitent effectuer un investissement immobilier locatif.

Le logement concerné doit être loué meublé à usage d’habitation pour bénéficier des avantages prévus par la loi.

Est considéré comme professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur à 23 000 € (montant de recettes annuelles TTC), ou bien tire de cette activité plus de 50 % de ses revenus et est inscrit au registre du commerce et des sociétés.

A contrario, est considéré comme « non professionnel » celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000 €, ou ne retire pas de cette activité plus de 50 % de ses revenus et n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Les avantages du dispositf LMNP

Le principal avantage vient de la catégorie des revenus perçus et, donc, de la comptabilité pratiquée. Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut réaliser une opération d’investissement immobilier sans générer d’imposition sur les revenus tirés de la location pendant plusieurs années.

Si vous cédez le bien avant  5 ans, la totalité de la plus-value sera imposée à hauteur de 29%. Si vous vendez après 5 ans révolus, votre plus-value bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention. Ce qui signifie que vous pouvez vendre votre bien LMNP sans plus value au bout de 15 ans …

Autres avantages :

  • Déduction des amortissements uniquement si le résultat d’exploitation est positif ; ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit.
  • Report des amortissements non déduits sans limitation de durée.
  • Les plus values réalisées relève du régime des plus-values privées.
  • En cas d’achat d’un bien neuf, possibilité de récupérer la TVA . Récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de détention ; si revente avant, réintégration au prorata.

Notes / conseils

  • Attention aux plus-values
    Vous êtes censé exercer fiscalement une activité commerciale. Mais, pour la plus-value, l’administration considère que vous exercez une activité civile.
    Vous serez donc imposé sur la plus-value de la même manière que pour votre résidence principale ou votre résidence locative nue.
  • Attention aux frais de commercialisation et autres
    Ici, ces frais ne peuvent être déduit de votre revenu global.

Conclusion

La défiscalisation en LMNP s’opérant non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l’activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s’adresse logiquement aux contribuables peu – ou pas – imposés qui souhaitent se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus, garantis par bail et indexés …

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