Le marché immobilier au S2 2010 : le neuf et l’ancien

Difficile de faire un pronostic sérieux sur l’évolution du marché au S2. La demande reste faible. Selon l’indice Insee, les prix des logements anciens ont chuté de 4,4%. Le nombre de transactions suit la même tendance. Paris se stabilise. «Si certaines métropoles régionales (Bordeaux, Lille Lyon, Nice, Toulouse) espèrent connaître le même phénomène (…) un certain nombre de villes ou régions impactées par la crise économique devront attendre 2011 pour voir leur marché immobilier se stabiliser».

Analyse à peine plus optimiste chez SeLoger.fr, pour qui « la hausse des prix marque le pas, sauf à Paris » où la demande reste soutenue pour les 2 et 3 pièces ainsi que les demandes de crédit des acquéreurs. Dans les agences immobilières, « les prix affichés continuent de grimper ». Reste à apprécier l’écart entre le prix facial et celui de la transaction. En province, les prix augmentent de 3,7% à Strasbourg mais les baisses l’emportent ailleurs. Stables depuis le début d’année, les loyers ne semblent pas devoir évoluer. Depuis 2008, le secteur immobilier a payé le prix fort de la crise mais les défaillances d’entreprises ont diminué de 24% depuis le début de l’année. Une baisse qui atteint 46% pour les agences immobilières, sinistrées en 2008. L’hypothèse d’une reprise en 2011, anticipée par de nombreux professionnels, pourrait être la bonne. Mais la crise réduit la mobilité des ménages encore solvables, qui reportent leurs décisions. Les inquiétudes sur le financement des retraites et le chômage font le reste.

L’intérêt des Français pour la propriété se maintient mais les primo-accédants ont du mal à réaliser leur rêve. Certes, plus de 600.000 ménages ont acquis une résidence principale sur 2002-2006, contre 550.000 entre 1997 et 2001 selon l’Insee, qui nuance. La majorité des achats portait sur du neuf dans les années 80, contre 1/3 depuis 1997. Reflet des 70% d’achats dans l’individuel, l’accession s’est développée en zone rurale. Où les prix ont grimpé aussi vite qu’en zone dense. Le quartile des ménages les plus pauvres, soit 8,7% des accédants entre 1997 et 2001, ne pèse plus que 6,3% dix ans plus tard. Dans ce contexte, les ventes de neuf augmentent de 18% au T1. La FPC s’attend malgré tout à moins de 100.000 unités vendues. L’estimation du Pdt de Nexity est du même ordre. «L’augmentation des ventes est une bonne nouvelle, mais un inconvénient pour les prix du foncier qui progressent et ont une incidence sur les prix de vente », note M. Pigeon. Les prix ont repris 7% au T1 par rapport à 2009, à 3.700 €/m2 en moyenne. Et le dispositif Scellier représente -63% de ces ventes. «La fin du doublement du PTZ et l’incapacité des comités interprofessionnels du logement à continuer à mettre en oeuvre le Pass Foncier va avoir un effet dévastateur» craint G. Portmann, VP de la FPC. Pour F. Scellier, «la crise du logement, différente pour chacun des territoires, ne sera résolue que lorsque le parc sera suffisant pour permettre à chacun de se loger qu’il soit propriétaire ou qu’il soit locataire». Le zonage devrait mieux localiser l’offre et éviter les errements des dispositifs Robien et Borloo. «Dans notre pays où la liberté est la règle, il n’y a que la Justice qui puisse vraiment sanctionner les abus lorsqu’ils vont jusqu’à l’escroquerie », poursuit le député, qui évoque aussi l’habitat dégradé. «On peut aussi concevoir que l’avantage (…) soit gagé par une contrainte plus forte au niveau du loyer de sortie pour diversifier davantage les produits ». Irait-on vers l’assouplissement du Scellier-réhabilitation, permettant aux petits propriétaires de remettre leur parc au niveau, y compris énergétique ? La crise du logement exige des solutions souples, territorialisables… et qui ne soient pas réservées aux seuls promoteurs.

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