L’immobilier est devenu une composante importante des portefeuilles des investisseurs.

Autrefois considéré comme un actif patrimonial ou simple immeuble en exploitation, « l’actif immobilier » est depuis devenu une classe d’actifs à part entière.

L’immobilier comme produit d’investissement

L’immobilier présente un certain nombre de caractéristiques faisant de cet actif un véritable produit d’investissement.

– La taille des marchés est aujourd’hui mondiale. Nous avons eu l’occasion de constater les inter-relations de ce système avec la crise de sup-primes …

– Un autre élément permettant à l’immobilier de se positionner comme un produit d’investissement est le développement d’indices de performances, permettant aux investisseurs de disposer d’outils de mesure, d’analyse et d’arbitrage. Ces références permettent de positionner les différents produits immobiliers les uns par rapport aux autres en termes de performances et de risques.

– En parallèle, l’industrie immobilière s’est considérablement professionnalisée avec le développement de métiers et de réseaux structurant pour l’industrie.

L’investissement immobilier revêt différentes formes de placement

La classe d’actifs « immobilier » couvre en pratique 3 formes d’investissement différentes : l’investissement direct, l’investissement via des fonds, ou encore l’investissement via des sociétés cotées (sociétés foncières en France, REITS aux Etats-Unis).

• L’investissement direct : il s’agit d’immeubles détenus physiquement, seul ou en copropriété.
• L’investissement dans des sociétés immobilières non cotées : SCI, SCPI, OPCI, fonds immobiliers de type INREV.
• L’investissement dans des sociétés foncières cotées en bourse : SIIC en France, REITS aux USA…

Les évolutions récentes du marché de l’investissement immobilier montrent que le mouvement général est plutôt allé du direct vers l’indirect ces dernières années.

– L’investissement direct en immobilier est spécifique compte tenu de la nature de l’actif.
Les produits / biens sont très hétérogènes les uns avec les autres : emplacement, date de construction, qualité technique … De même, la taille unitaire des actifs impacte les décisions d’investissement.

L’investissement indirect en immobilier peut prendre deux formes :

– La première est celle des fonds, véhicules d’investissement non coté à capital ouvert ou fermé, à horizon d’investissement généralement fini. Les parts de ces fonds sont détenues par des investisseurs institutionnels ou par des particuliers et ce sont ces véhicules qui investissent ensuite directement en immobilier, avec des stratégies diverses : par type de produits, de localisation géographique, de niveau de risque. L’INREV, l’Association Européenne d’investisseurs dans des fonds immobiliers non cotés a constitué une base de données européenne sur ces véhicules et a recensé 478 fonds en Europe couvrant une valeur totale de 326 milliards d’Euros à fin 2006.

– La seconde voie est celle de l’investissement immobilier via des sociétés cotées « immobilier papier » qui connaît également un développement rapide : il s’agit pour l’investisseur d’acquérir des actions de sociétés foncières cotées sur un marché réglementé dont les dividendes sont essentiellement constitués de revenus locatifs et d’appréciation en capital des actifs immobiliers sous-jacents. L’investissement sous forme d’actions de foncières cotées est comparable à un investissement action de n’importe quelle entreprise cotée. La société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser.