Un Prêt à Taux Zéro pas si avantageux ?

Près de 2,6 milliards d’euros redistribués, soit plus du double de l’ancienne mouture. Sur le papier, le PTZ+, nouveau prêt à taux zéro dévoilé mardi par le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu, frappe fort (lire : le PTZ+ dévoilé). Avec pour objectif de se conformer à la promesse électorale de Nicolas Sarkozy d’une « France de propriétaires ». Généreux, le dispositif relève les plafonds d’opérations financées, et très souvent le montant du prêt gratuit attribué. Universel, il profitera désormais à tous les emprunteurs, sans condition de ressources, s’ils n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans.

Seulement voilà, comme le prouvent les premiers calculs, cette manne ne va pas bénéficier à tous de la même façon. Rappelons qu’elle provient surtout de la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, autre promesse électorale, d’un coût de 3 milliards d’euros. Et qu’elle remplace un PTZ lui-même majoré, à la suite du plan de relance, de 50 % pour un achat dans le neuf avant fin 2010. A la clef, une économie de 1,6 milliard d’euros pour le Budget. Logique qu’avec une enveloppe globale réduite tout le monde n’y gagne pas. Côté perdants, les ménages déjà propriétaires. Dès 2011, en cas d’achat-revente, ils seront privés de crédit d’impôt, sans accéder pour autant au PTZ+. Soit, pour un couple, jusqu’à 21.000 € en moins pour l’achat d’un logement neuf aux normes thermiques des bâtiments basse consommation (BBC).

Pas sûr non plus qu’en profitent les primo-accédants aux revenus trop élevés pour bénéficier de l’ancien PTZ : comme le montre l’un des cas étudiés ci-dessus et réalisés par le courtier Empruntis, la perte du crédit d’impôt peut générer un important manque à gagner. Les acquéreurs en zone C (villes de moins de 50.000 habitants) devraient aussi pâtir de la réforme. Les nouveaux plafonds de financement y sont en effet moins généreux qu’ailleurs.

Du coup, avec la fin du crédit d’impôt, les acheteurs seront presque toujours perdants en net. Derniers emprunteurs pénalisés : ceux qui visent un bien ancien et gourmand en énergie (étiquette énergétique de E à G).

Dans ce cas, le PTZ associé ne sera que de 10 %, contre 20 % pour les autres. Et pas moyen pour les acquéreurs qui voudraient rénover le bien de profiter du meilleur taux. « Il était techniquement impossible de lier l’obtention du PTZ+ aux travaux, dont il aurait fallu vérifier la réalisation et l’efficacité», explique- t-on au ministère. La rénovation restera donc au bon-vouloir des propriétaires, qui risquent de la répercuter sur leurs prix. Alors, à qui va vraiment profiter le PTZ+ ? En premier lieu aux ménages modestes achetant en Ile-de-France, où certains plafonds ont été quadruplés, pour coller à la réalité des prix. C’est le cas dans nos exemples du couple qui, pour un achat dans le neuf non BBC, empoche jusqu’à 11.829€ d’aide en plus. « Les banquiers prennent en compte le PTZ comme apport personnel, rappelle Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com.

Il permet donc à beaucoup d’emprunteurs de boucler un financement impossible sinon. » Etalé suivant le revenu et le nombre d’enfants, le remboursement du PTZ+ peut ainsi durer jusqu’à trente ans. A l’inverse, les classes moyennes risquent d’y gagner peu, leur niveau de revenus les forçant à rembourser le prêt sur cinq ans seulement. Celles-ci ont donc intérêt à faire leur calcul, et à accélérer si nécessaire leur projet, pour signer la promesse avant fin octobre, et passer devant notaire avant le 31 décembre.

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