Rapport du groupe LaSalle sur les investisseurs immobiliers

Nous avons récemment reçu un document de synthèse publié par le groupe LaSalle Investment Management, Inc..

Ce document présente une analyse intéressante à plusieurs titres :

Le groupe est un acteur leader de l’investissement immobilier mondial. Il gère près de 50 milliards de dollars d’actifs et investit dans les marchés immobiliers publics ou privés.

L’étude est complète et présente des informations de premier plan sur les tendances en cours dans le secteur immobilier en Europe et au niveau international.

Communiqué de presse

« Une rapide évolution des marchés financiers et une reprise économique à plusieurs vitesses vont constituer un environnement complexe pour les investisseurs immobiliers en 2011 ». C’est ce qu’affirme LaSalle Investment Management (« LaSalle ») qui vient de publier la 17ème édition de son rapport Investment Strategy Annual, une étude complète des marchés immobiliers internationaux et de leurs perspectives pour 2011.

L’année 2010 aura révélé certains signes avant-coureurs. Les prix des biens immobiliers « ultra core » sont rapidement repartis à la hausse, les volumes de transaction ont marqué une reprise dans les régions Amérique du Nord, Europe, Asie Pacifique et, aspect essentiel pour les investisseurs, les fondamentaux immobiliers se sont améliorés : modestement en Europe et en Amérique du Nord, mais de manière impressionnante en Australie, à Hong Kong, à Singapour et en Chine.

Quant à 2011, LaSalle estime que les investisseurs immobiliers doivent s’adapter à une reprise mondiale à plusieurs vitesses. Les contrecoups de la crise financière mondiale se faisant toujours sentir, des stratégies totalement différentes s’imposent donc en fonction du pays dans lequel l’on est investi. Par exemple, en Asie-Pacifique, ce sont les opérations de promotion immobilière qui vont offrir les meilleures opportunités d’investissement ; les biens immobiliers « edge-of-core » seront quant à eux attractifs au Royaume-Uni, en France et aux Etats-Unis ; enfin, les investisseurs seraient bien avisés de chercher à tirer parti des difficultés financières au Japon, au Mexique, aux Etats-Unis, au Royaume-Uni et en Allemagne.

Comme l’explique Jacques Gordon, Directeur Monde de la stratégie chez LaSalle Investment Management, « Les performances des investissements dans les pays à forte croissance seront volatiles en raison des flots de liquidités qui déferlent sur ces marchés moins matures. Les stratégies de croissance tirant parti de la rapide urbanisation et du vif essor de la classe moyenne seront les plus rémunératrices. Dans les pays où la croissance est anémique, les performances se verront offrir un coup de pouce par la faiblesse des taux d’intérêt et les flux grandissants de dette et de fonds propres, en dépit de la précarité de la reprise ».

Il est évidemment délicat de prédire avec précision l’évolution de la conjoncture macro-économique, il est donc primordial pour les investisseurs immobiliers d’adopter une approche équilibrée et rigoureuse qui tient compte de l’ensemble de leur portefeuille existant.

Le co-auteur du rapport Robin Goodchild, Responsable de la recherche et de la stratégie pour l’Europe chez LaSalle Investment Management, précise, « Les gestionnaires de portefeuille devraient prévoir d’adopter une approche plus agressive en terme de commercialisation locative, de refinancement et d’arbitrage. Au fur et à mesure que reprennent les transactions, les investisseurs vont pouvoir repositionner leurs portefeuilles grâce à une gestion plus active, et ce, pour la première fois depuis bien des années ».

Même si les opportunités seront différentes d’un pays à l’autre, LaSalle croit que les investisseurs devraient tenter de tirer parti d’un certain nombre de thèmes mondiaux l’an prochain :

  • Les banques seront à la source d’un nombre toujours plus important de transactions.
  • La conjoncture se prêtera tout particulièrement à la cession de biens immobiliers « core ».
  • Les investisseurs vont devoir élargir leurs cibles au-delà des biens immobiliers haut de gamme loués à long terme dans les grandes villes du monde s’ils veulent atteindre leurs objectifs de rendement.
  • La dette mezzanine va demeurer chère et rare, mais la demande va néanmoins s’accroître

LaSalle pense également que les investisseurs devraient se tenir prêts à de nouvelles surprises en 2011. Voici certains des éléments dont ils suivent déjà l’évolution avec attention :

  • Les déséquilibres mondiaux et la « guerre des devises ».
  • La fiscalité immobilière.
  • La montée en puissance des investisseurs institutionnels chinois.
  • Les difficultés au niveau des Etats.
  • Le redémarrage de la promotion immobilière, jusqu’à présent au point mort ou presque

Dans son rapport, LaSalle attire l’attention sur les changements structurels que connaît actuellement le monde de l’immobilier. L’un d’entre eux est la performance et la durabilité énergétique, une tendance qui n’est certes pas récente mais qui est, selon LaSalle, particulièrement risqué d’ignorer.

Bill Maher, Responsable de la stratégie pour l’Amérique du Nord, déclare, « investir avec succès dans l’immobilier à l’heure actuelle exige d’anticiper les facteurs influençant les cash flows actuels, mais également futurs. Notre analyse révèle que c’est précisément ce point auquel les investisseurs accordent le plus d’importance en Europe lorsqu’ils choisissent des gestionnaires. Si les fonds de pension américains ne considèrent que rarement cet aspect comme étant essentiel, nous nous attendons à ce que ce ne soit plus le cas à l’avenir à mesure que les preuves s’accumulent ».

Perspectives régionales

Le rythme inégal de la reprise économique va se traduire par un lent et long retour à l’équilibre dans la zone euro, au Japon, au Royaume-Uni et aux Etats-Unis. Une demande locative beaucoup plus élevée va être observée dans les principaux pays émergents (la Chine, l’Inde et le Brésil), ainsi que dans des pays développés qui leur emboitent rapidement le pas (tout particulièrement l’Australie, Hong Kong et Singapour). Dans les pays du G7, la faiblesse des taux d’intérêt tire à la hausse les prix des biens immobiliers haut de gamme entièrement loués. En d’autres termes, selon Jacques Gordon, Directeur Monde de la stratégie chez LaSalle Investment Management, « aussi longtemps que perdurera le contexte de taux d’intérêt bas combiné à une prime de risque du secteur immobilier élevée par rapport au taux sans risque, les investisseurs pourront estimer être bien rémunérés pour la détention de cette classe d’actifs cyclique (bien que faiblement corrélée). » Sur les marchés émergents et dans les pays développés tels que l’Australie, Hong Kong et Singapour, les investisseurs pourront attendre des rendements élevés par le biais de la promotion immobilière ».

Europe

Alistair Seaton, stratégiste senior pour l’Europe chez LaSalle Investment Management, nous confie, « les perspectives économiques en Europe demeurent inégales, mais il est désormais manifeste que les craintes à l’égard de la solvabilité de la Grèce ont été excessivement alarmistes. Pour autant, la fragilité budgétaire de la Grèce, de l’Irlande, du Portugal et de l’Espagne va continuer de susciter des inquiétudes à l’égard de la pérennité de la zone euro sous sa forme actuelle. En dépit des objectifs initiaux de la devise unique, l’Europe reste une région disparate. Cette diversité va offrir des opportunités aux investisseurs, mais les gains faciles se feront rares eu égard au caractère anémique de la conjoncture économique. La tâche la plus délicate va consister à investir dans un environnement caractérisé par une faible croissance sans pour autant prendre de risques inopportuns ou non-maîtrisés. »

Les investisseurs européens à la recherche de biens immobiliers « core » devront se concentrer sur les actifs générateurs de revenus sécurisés pour les quelques prochaines années, alors que les conditions économiques et de marché n’offriront que peu de croissance. Nous conseillons d’éviter les actifs sans revenus assurés jusqu’à ce que les risques soient intégrés dans les prix, ce qui devrait commencer à être progressivement le cas en 2011. Les meilleures opportunités se concentreront dans les trois plus grands marchés que sont le Royaume-Uni, la France et l’Allemagne. Ces pays sont également les marchés immobiliers les plus matures, transparents et liquides d’Europe, gage d’un environnement fiable et de qualité. De par la vigueur de sa croissance économique et de l’importance de son marché intérieur, la Pologne apparaît attrayante, mais nous restons prudents pour les investissements tant en Europe centrale qu’en Europe de l’Est. Tous les types d’actifs sont dignes d’intérêt mais, d’une manière générale, nous recommanderions d’investir dans l’immobilier de commerce pour sa croissance à long terme et la stabilité de ses revenus.

Sur les principaux marchés, nous préconisons les thèmes d’investissement suivants :

Royaume-Uni : l’immobilier de commerce, ainsi que l’immobilier de bureau dans le centre de Londres. Les investisseurs devraient arbitrer leurs actifs situés en région à l’exception du Sud-est (en particulier les bureaux).

France : immobilier de bureau, commercial et logistique.

Allemagne : immobilier commercial et logistique.

Les investisseurs en quête de rendements plus élevés devraient se tourner vers les banques désireuses de réduire leur exposition à l’immobilier. Si l’on en croit les estimations, ces banques auront besoin d’au moins 115 milliards d’euros pour refinancer leur dette et cèderont donc tôt ou tard une partie des biens immobiliers qu’elles financent. La plupart des actifs concernés se situent avant tout au Royaume-Uni et en Espagne, mais aussi en Allemagne et en France. La stratégie d’investissement actuellement la plus intéressante consiste sans doute à offrir des financements mezzanines dans la mesure où il existe peu de dette disponible à un ratio LTV supérieur à 65 %. Cela peut permettre d’offrir des rendements attractifs et garantis par la qualité des biens immobiliers sous-jacents.

Toutefois, au cours des 12 prochains mois, la demande locative va s’intensifier. Ce faisant, l’opportunité que constitue l’offre de ce type de dette n’a qu’une durée limitée. Dans la mesure où les marchés locatifs vont connaître une embellie à la fin de l’année 2011, les investisseurs devraient certainement commencer à accepter plus de prise de risque afin d’éviter la vague de capitaux avides d’actifs « core ». Même si la médiocrité des fondamentaux continue de rendre cela difficile, la situation s’améliore néanmoins en comparaison avec les deux années précédentes.

Amérique du Nord

William Maher, responsable de la stratégie pour les Etats-Unis chez LaSalle Investment Management,indique,« grâce à l’accélération de la croissance de l’emploi en 2011 aux Etats-Unis, nous devrions observer une baisse des taux de vacance, ainsi qu’une augmentation des capitaux souhaitant se placer sur cette classe d’actif. De la même façon que les investisseurs recommenceront à montrer plus d’appétit pour le risque, les investissements à valeur ajoutée et opportunistes redeviendront plus intéressants aux Etats-Unis, et suivront la tendance des investissements « core » actuellement attractifs compte tenu de leurs rendements par rapport à ceux des obligations. En outre, avec plus de fonds propres et de dettes disponibles nous prévoyons une hausse des volumes de transactions qui devraient renouer avec un niveau plus normal, compris entre 150 et 200 milliards de dollars, d’ici la fin 2011 ».

En 2011, en Amérique du Nord, les opportunités d’investissement « core » les plus attrayantes seront liées aux secteurs économiques comme la technologie, la santé et les loisirs, lesquels vont en effet progresser à un rythme supérieur à la moyenne nationale ou bénéficier d’une demande jusque-là trop comprimée.

Outre-Atlantique, les meilleurs rendements seront ceux des biens immobiliers financés par un endettement aujourd’hui considéré comme excessif, particulièrement entre les années 2005 et 2007. Jusqu’à présent, les ventes forcées n’ont pas offert des opportunités d’investissement intéressantes (dette ou actifs), mais cette situation va changer en 2011 au fur et à mesure que les banques et les « special servicers » prendront conscience que les reports de ces arbitrages les exposent au risque d’une croissance économique lente et/ou à une hausse des taux d’intérêt.

Dans le marché de bureaux, les opportunités « core » les plus sûres se trouveront toujours dans les marchés importants et liquides de New York City, Washington, DC et Boston. Mais les investisseurs devraient obtenir de meilleurs rentabilités en investissant dans des biens immobiliers de meilleure qualité situés dans les marchés secondaires (par exemple, Minneapolis, Portland, Denver, Philadelphie, etc.) qu’ils ont pourtant évité ces dernières années.

En Amérique du Nord, les opportunités les plus attractives en matière d’investissements industriels « core » se situent dans les grands hubs nationaux de la distribution (comme Los Angeles, Toronto et Chicago). Des rendements supérieurs à la moyenne sont probables autour des ports de second rang tels que ceux de Seattle, Houston et Vancouver. Au Mexique, les rendements générés par la promotion de bâtiments industriels clés en main (« build-to-suit ») dans le centre de Mexico et de Monterrey seront dignes d’intérêt compte tenu de l’augmentation de la demande et de l’activité manufacturière intérieure.

En ce qui concerne le secteur résidentiel, les fondamentaux « core » sont particulièrement solides sur les marchés côtiers où l’offre est limitée mais où les prix sont extrêmement élevés, ce qui peut d’ailleurs constituer un frein pour les investisseurs peu endettés. A long terme, les fondamentaux du secteur résidentiel sont robustes et les investisseurs devraient garder en portefeuille, une proportion de « marché » de ce type de biens. Les appartements sont d’ailleurs la seule catégorie d’actif immobilier où les rendements liés à la promotion seront attractifs en 2011.

En dépit de perspectives moroses sur le front des dépenses des ménages, USA, Canada et Mexique offrent d’intéressantes opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial. Aux Etats-Unis et au Canada, les centres commerciaux offrent des revenus stables, les locataires étant moins exposés à la faiblesse des dépenses des ménages, en particulier sur le secteur des produits de première nécessité. Au Mexique, la croissance de la classe moyenne et le manque de centres commerciaux modernes font du développement d’opérations clés en main pour des chaines de magasins d’alimentation (« build-to-suit ») une bonne stratégie pour générer des rendements plus élevés.

Asie-Pacifique

Pour Kenneth Tsang, responsable de la stratégie pour l’Asie-Pacifique chez LaSalle Investment Management, « les opportunités en Asie-Pacifique vont continuer d’être très variées en 2011, tant sur les marchés indirects que directs. Un certain nombre d’introductions en bourse d’industriels locaux et de promoteurs chinois va permettre d’accroître l’univers d’investissement du secteur coté. Au Japon la disponibilité de la dette immobilière va offrir plus d’opportunités, la baisse des valeurs ayant conduit à d’importantes disparités dans la structure du capital ; le manque de financement pour la promotion immobilière va offrir plus d’opportunités aux opérateurs ayant un track record solide et disposant d’étroites relations avec les banques. Toutes les catégories d’actifs seront bien représentées au sein de la région (core, value-add, opportunist) qui offrira donc un environnement suffisamment diversifié pour les investisseurs « core » et « opportunistes ».

En 2011, les meilleures opportunités d’investissement au sein de la région Asie-Pacifique sont les suivantes :

Japon : parmi les stratégies recommandées figurent l’achat d’actifs immobiliers d’entreprise de qualité à des prix intéressants et bénéficiant d’écarts de taux anormalement élevés par rapport aux coûts de la dette, la construction de bâtiments logistiques modernes, ainsi que l’immobilier commercial en banlieue, dans la mesure où les préférences des consommateurs évoluent des commerces de détail traditionnels en faveur des magasins offrant un bon rapport qualité-prix.

Hong Kong et Singapour : les locaux de bureaux existants vont bénéficier de la vive reprise cyclique du secteur de l’immobilier tertiaire grâce au retour de la demande et à la sous-évaluation des loyers. Les actifs existants de bureau ou de commerce à repositionner et à valeur ajoutée vont générer des rendements attractifs rémunérant justement les niveaux de risques.

Australie et Singapour : le secteur hotelier en Australie (les villes où l’offre est limitée) et à Singapour est intéressant compte tenu de la rapide amélioration des résultats d’exploitation des chaines.

Chine : les meilleures opportunités seront certaines opérations de promotion immobilière résidentielle dans les villes chinoises de second rang, en privilégiant plus particulièrement les projets de grande qualité et les promoteurs ayant déja fait leurs preuves. Les investisseurs chinois « core » se concentreront sur certains actifs de bureaux et commerciaux de qualité dans les principales villes ainsi que dans les villes de second rang dont les marchés sont établis, la demande à long terme étant soutenue et les liquidités en forte augmentation.

Japon et Australie : les financements mezzanines au Japon et en Australie, alors que les besoins de financement vont continuer de se faire sentir sur les marchés des CMBS et dans les portefeuilles des banques.

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