Immobilier : les labels et certifications sont-ils des gages de qualité ?

Il y a bien une chose qui ne manque pas dans le secteur du bâtiment, ce sont les labels et les certifications. Il est même très facile de s’y perdre !  Voici quelques repères. Avec une distinction entre les bureaux et les logements.

Les labels et certifications attestent qu’un produit est conforme à des caractéristiques contenues dans un cahier des charges appelé « référentiel ». Non obligatoires, mais témoignant, de la part des demandeurs, d’une volonté de livrer des produits de qualité préfigurant l’évolution des normes réglementaires, ils informent les futurs propriétaires sur l’état des immeubles qu’ils souhaitent acquérir : performance énergétique, matériaux de construction, préservation des ressources… En France, quatre principaux organismes Qualitel sont autorisés à délivrer des certifications pour le logement résidentiel : Cerqual, Céquami, Promotelec Services et Prestaterre. Pour le tertiaire, Certivea, filiale du CSTB, est l’organisme certificateur.

Un gage de qualité pour les bureaux

BBCA (Bâtiment bas carbone), Bepos, (Bâtiment à énergie positive), E+C- (Bâtiment à énergie positive et réduction carbone), HQE (Haute qualité environnementale), LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), WELL, OsmoZ, … Les labels et certifications, français ou internationaux, sont nombreux et cumulables (1). À titre d’exemple, l’immeuble de bureaux IRO qui verra le jour dans le quartier d’affaires de Malakoff-Montrouge-Châtillon, et qui a été acquis en VEFA en décembre 2018 par Covivio, bénéficiera des certifications BREEAM Excellent, NF HQE Très Bon, WireScored Gold et Biodivercity (2). 
Le dernier-né, le R2S (readytoservices) a été créé en juin 2018 par la Smart Building Alliance et Certivea (3).

Ces labels sont des gages réels de qualité pour les bâtiments tertiaires, les promoteurs ayant intérêt à céder aux acheteurs-investisseurs des immeubles qui anticipent l’évolution des normes, notamment la réglementation thermique à venir, la RT 2020 — malgré un surcoût de construction de l’ordre de 10 % en moyenne.

Moins contraignants pour les logements

En février 2018, les Journées professionnelles d’étude de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) sur les enjeux futurs de la transition énergétique ont abordé cette question des labels environnementaux. Marc Villand, président de la chambre Île-de-France et président du groupe de promotion Interconstruction, déclara : « Dans le logement, le client n’est pas aussi sensible à l’environnement à l’inverse des clients de l’immobilier tertiaire, pour qui il est question de valoriser son patrimoine, de réduire ses coûts de gestion, mais aussi d’améliorer son image au niveau de la RSE ». Selon le président d’Interconstruction, quand il est question de logements, les acheteurs sont avant tout sensibles à l’aspect prix (4). A la tête de son groupe, Marc Villand milite précisément pour une meilleure mobilisation des labels et des certifications, les deux étant gages d’amélioration de la qualité de vie tout en limitant les risques de dépréciation du foncier à moyen terme. En effet, il est probable que certaines certifications finissent par devenir obligatoires. Or, selon le président d’Interconstruction, le coût de la mise en conformité est bien souvent plus élevé que celui de la prise en compte dès la conception.

Si les certifications obligatoires sont encore en nombre limité pour les logements, il n’en reste pas moins que de nouveaux labels continuent à voir le jour, en rapport en particulier sur les questions de transition énergétique. C’est le cas, par exemple, du label Reconnu garant de l’environnement (RGE) qui vise à encourager la rénovation énergétique des logements et a l’ambition de mieux isoler près de 500 000 « passoires thermiques ». Cependant, le RGE tarde à décoller : les entreprises dotées de la qualification Eco-artisan, reconnue garante de l’environnement (RGE), ne représentent qu’à peine plus de 17 % des 70 000 adhérents de la Capeb, confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (5).

Le label IntAIRieur, lancé en novembre 2017, est le premier à s’attacher à la question spécifique de la qualité de l’air intérieur des appartements et maisons. Le surcoût lié cette labellisation (audits, procédures et prises de mesures…), est évalué à 0,85 % du coût de construction. En contrepartie, le bien immobilier peut prendre de la valeur. « Ce label pragmatique, avec une mise en œuvre accessible, va avoir un impact significatif pour améliorer la qualité de vie des occupants », se félicite Isabelle Seytel, directrice développement chez Bouygues Immobilier (6).

Un rapport de Notaires de France, publié en octobre 2018, a démontré par ailleurs que les maisons et appartements ayant une bonne étiquette énergétique, résultant de leur diagnostic de performance énergétique (DPE), se vendent plus cher que ceux qui sont mal notés. L’étiquette énergie, classe les logements de A à G, du plus économe au plus énergivore. Elle reflète la consommation d’énergie primaire par mètre carré et par an, en kilowattheures. Depuis 2011, les vendeurs ont l’obligation de l’afficher sur leur annonce. L’étiquette énergie est calculée lors du diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2006 pour tous les logements à vendre ou à louer. Attention à ne pas confondre l’étiquette énergie avec l’étiquette climat, cette dernière reflétant les émissions de gaz à effets de serre du logement, en kilogrammes d’équivalent CO2 par mètre carré et par an. Elle classe elle aussi les logements de A à G, du moins polluant au plus polluant (7).

Au-delà des labels et certifications, cela montre que des normes, telles que le DPE, peuvent donner de la valeur à des logements, en attestant objectivement de certaines qualités — mais surtout, pour les meilleurs produits et pour les meilleurs emplacements, ces critères restant déterminants dans la formation du prix de vente, et donc dans la pérennité de la valeur du patrimoine détenu.

(1) https://www.datanergy.fr/2017/07/13/labels-certifications-batiments-tertiaires-voir-clair/
(2) https://www.businessimmo.com/contents/105734/chatillon-covivio-acquiert-en-vefa-limmeuble-iro-pour-121-meur?utm_medium=email&utm_source=newsletter&utm_campaign=24h-20-12-2018
(3) https://www.certivea.fr/offres/label-r2s-ready2services
(4) https://www.lemoniteur.fr/article/bureaux-comment-les-labels-permettent-d-anticiper-les-futures-reglementations-35324121
(5) https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/0301470748443-le-label-eco-artisan-plafonne-2163399.php
(6) https://www.batirama.com/article/16562-un-nouveau-label-pour-la-qualite-de-l-air-interieur-en-logement-neuf.html  
(7) http://www.natura-sciences.com/energie/dpe-diagnostic-immobilier-prix-vente.html

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