Agents mandataires indépendants et chasse immobilière : révélation d’une imposture.

Agents mandataires indépendants et chasse immobilière : la goutte d’eau qui fait déborder la coupe de cigüe servie au consommateur français depuis quarante ans.

Les juristes soucieux des intérêts du consommateur vont vous aider à mieux comprendre ce statut inexistant et au public dans quelles circonstances il pourra faire valoir ses droits…

Agent mandataire indépendant est une appellation sans définition légale, généralement utilisée dans les réseaux pour masquer au public l’action d’agents commerciaux recrutés sans obligation de compétences reconnues par l’état. C’est assez brutal, mais comment s’exprimer autrement sans cacher la vérité.

Quant à l’évocation d’une soi-disant référence Américaine, il s’agit d’une l’image libérale que l’on tente par tous les moyens d’imprimer dans l’esprit du consommateur, alors que sous bien des aspects, la législation U.S. est plus élaborée, sinon restrictive qu’en France.

En premier lieu, avant de parler d’hypothétique concurrence, ou de politique économique, de non moins hypothétique exemple américain que nous commenterons, voyons la conformité du rôle avec l’actuelle législation.

Carte professionnelle d’agent immobilier authentique ou attestation d’emploi de partenaire ?

Au préalable, levons le voile d’un habit déjà illégalement porté : celui d’agent immobilier… il sera utile de préciser que l’attestation d’emploi provisoire délivrée par un agent mandant n’est pas une carte professionnelle d’agent immobilier. Cette attestation, simplement présentée pour visa en préfecture, principalement pour vérification du casier judiciaire, ne peut octroyer de prérogatives hors celles prévues par son statut spécifique à un intervenant, compte tenu que ce dernier évolue dans un domaine règlementé.

Allons à l’essentiel, notre Direction des Affaires Civiles et du Sceau (Ministère de la Justice) précise fort justement en date du 23 Juin 2009 que :

« Un agent commercial qui outrepasserait sa mission en se livrant à l’une des activités mentionnées à l’Article 1er de la loi du 2 janvier 1970, sans être titulaire de la carte professionnelle, est passible des sanctions pénales prévues par la loi. ». Ceci est clair, concis, sans appel.

En clair, même renommé mandataire indépendant, cet intervenant isolé n’est pas habilité à s’entremettre seul entre clients s’il n’a que cette seule attestation d’emploi et le fait de la renommer carte professionnelle est un élément à charge, puisque ces deux documents sont normalisés.

Le véritable sens d’une loi souvent détournée… retour aux sources.

En effet, notre législation est prévue et a été étudiée pour qu’il soit assuré à la clientèle d’avoir affaire à un interlocuteur compétent (soit faisant état d’un niveau de formation reconnu par l’état) dans l’opération d’entremise, penser à une éviction du sens de la loi dans l’avis souverain des tribunaux, même après quarante ans et sous prétexte d’un contexte économique différent serait absurde.

Il est bien entendu que le seul élément sur lequel puisse se baser une juridiction est l’attribution de compétences et non sa prétention, le seul statut d’agent commercial ne permettant de s’en prévaloir d’aucune, quelle que soit l’ancienneté dans une fonction ou celle-ci n’est logiquement pas nécessaire, la cause est non seulement entendue mais déjà jugée.

Ceci explique pourquoi certains représentants d’agents commerciaux réclament cette impossible reconnaissance des acquis depuis si longtemps ; il est bien certain que si toute cette aventure d’agents libres comme l’air était légale, cette demande serait sans objet !

L’indépendance relative d’un intervenant qui ne peut agir seul dans l’entremise entre clients.

Cela dit, dans le cas d’un agent commercial, travailler dans le domaine de la recherche immobilière est possible, bien que son indépendance d’action soit très relative ; sa fonction sera, en fait, dérivée d’un processus assez classique : trouver des produits et négocier les mandatements pour le compte d’un agent titulaire, réel mandataire d’un éventuel client lorsqu’il s’agit de transactions.

Dans l’hypothèse d’une activité de recherche, en admettant que cet agent titulaire responsable n’est pas censé prendre de contrat avec le vendeur puisqu’il est déjà engagé envers un autre mandant, le rôle de l’agent commercial mandaté par ce dernier est ainsi simplifié du fait que son action de négociation n’est plus censée exister. SON RÔLE, A TITRE INDIVIDUEL, EST TERMINE, s’il n’est pas lui-même titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier, car une fois le bien déterminé comme étant négociable par la partie mandante, une simple organisation de visite le fait entrer dans l’entremise entre clients, ce qu’il ne peut faire seul sans outrepasser ses prérogatives.

Si l’on considère que le dénommé « chasseur immobilier » doive être à titre individuel impliqué dans une transaction, l’accès à ce titre pour l’agent commercial sans qualification d’état sera impossible ; l’agent mandataire indépendant, appellation souvent employée pour masquer un statut d’agent commercial, est effectivement dans l’illégalité lorsqu’il propose ses services en tant qu’intermédiaire dans une transaction directe entre parties s’il n’est pas agent immobilier.

Le réseau pourvoyeur d’attestation ne verra son action contrecarrée qu’une fois mis en cause.

Sachant cela, pourquoi une existence de réseaux avec des intervenants sans cartes professionnelles alors que certaines connexions s’avèrent problématiques, pourquoi le « portage de carte » issu d’un partenariat n’est-il pas réprimé à la première initiative ?

Tout simplement parce qu’au départ, l’instigateur ne fait rien qui soit PROUVE comme étant illégal, même si l’on devine que cela peut mener à la plus inacceptable des situations. Le double sens des termes présents dans la délégation de pouvoir est ainsi évident.

En résumé, personne ne vous empêchera d’être recruté par un pourvoyeur d’attestations, la loi vous suppose et suppose cet agent mandant honnête sur la question des compétences légalement acceptées et sur la manière dont elles seront utilisées, ce jusqu’à preuve du contraire. Rien dans la loi ne met, par exemple, de limite de distance, de limite dans le nombre d’attestations délivrées… seule la raison aurait dû primer.

La protection du consommateur est assurée… mais a fortiori.

Toutefois, malgré ce fait qui peut passer pour un excès de confiance compte tenu de l’actuelle situation constatée dans les improbables réseaux virtuels impliquant en tête de liste des agents bel et bien accrédités, la protection du client sera a fortiori assurée face à cette utilisation de ressources humaine débridée.

En effet, si le client s’aperçoit qu’il n’a jamais eu de personne compétente (je parle de compétences reconnues par l’état) en face de lui, que cela lui a porté préjudice et qu’il est prouvé que notre agent commercial fut l’unique entremetteur, le juge n’aura pas la moindre hésitation à procéder à la condamnation de ce prestataire. Dans ce cas, aucun document, contrat, attestation liant l’agent commercial et l’agent immobilier ne pourra servir le premier nommé pour justifier d’une qualité d’agent immobilier qu’il n’a manifestement pas.

Soyons clair sur ce point, en cas de litige mettant en cause les capacités de l’intervenant, cette attestation n’a strictement aucune valeur. En fait si, elle permet de mettre en cause l’agent mandant, sauf si celui-ci prouve la mauvaise foi de l’intervenant, par exemple par la production d’une « convention » signée confirmant que celui-ci est au fait de la loi et apte à remplir toute mission qui lui sera confiée…

Cette dernière réflexion est destinée à faire réfléchir notre intervenant, car en fait, aucun tribunal ne sera dupe sur le caractère général de cette mauvaise foi.

Les compétences reconnues par l’état à un intervenant sont un droit accordé à la clientèle.

En fait, si cette attestation délivrée par l’agent mandant a pour objet de signaler au client que l’intervenant est bien commandité par son réel mandataire et quels sont les pouvoirs qu’il lui octroie, elle n’a pas pour fonction d’éluder les compétences prévues par les textes et auxquelles le client a droit.

Autre chose, si la relation qui lie l’intervenant à son agent mandant est cachée au client sur tout média employé, le régime pénal applicable sera le même que dans le cas cité plus haut. Les défauts d’affichage sont donc déjà légions sur le web et il s’agit là de tromperie manifeste sur la qualité (le statut) du prestataire.

Entendons nous bien, ceci n’est pas le fruit d’une quelconque analyse conjoncturelle sujette à opinion, mais l’exposition de faits et de risques encourus, réalisée à partir de documents diffusés par la Direction des Affaires Civiles et du Sceau et de la jurisprudence, les jugements sont naturellement consultables auprès des greffes des tribunaux, les plus marquants sont déjà mis à disposition du public sur Internet par différents acteurs soucieux d’une médiation du droit qui s’avère plus que nécessaire.

L’exemple US, mais le bon… car le mauvais est déjà amplement dénoncé Outre-Atlantique.

Quant à évoquer l’exemple US, la consultation des divers Départements d’Etats montre que l’image voulue libérale que l’on tente de nous faire « avaler » est fausse et ferait taxer nos pratiques… d’ultra libéralisme inconsidéré.

Il convient en effet de dissocier moyens matériels et responsabilités individuelles, si sur le premier point, il est exact que certaines procédures semblent être appropriées, pour le reste, nous sommes loin du compte, la législation étant, sur certains points, indiscutablement plus restrictive que la nôtre Outre-Atlantique.

En fait, les différentes catégories d’intervenants sont plus nombreuses sinon plus clairement délimitées et une notion est déjà prédominante : la résolution des conflits d’intérêts. Tout est ainsi fait pour que le consommateur ne soit pas abusé par des intervenants usant de qualité qu’ils n’ont pas et acceptent tout mandatement alors qu’ils se prétendent en charge des intérêts d’une clientèle ; dans certains états, ces pratiques sont réprimées car interdites, dans les autres l’agent doit clairement faire état de son statut et de ses intentions sous forme écrite et acceptée par les deux parties.

Le « business » du mandatement achat-vente révélé.

Ce qui nous est proposé en France est principalement l’antithèse du principe de chasseur immobilier.

D’agent confirmé en charge des intérêts d’un client, nous nous trouvons devant un prestataire maintenant librement mandaté pour deux opérations par deux parties dont les intérêts divergent. Si la loi du 2 Janvier 1970 a déjà quelque peine à circoncire la question du manque de qualification, elle n’est d’aucune utilité pour endiguer ce double mandatement et ses conflits d’intérêts concomitants.

Remarquable diversion, la seule raison trouvée pour mettre en avant cette loi est une histoire d’interdiction de défraiement dont la justification ne peut être que l’absence de travail sérieux, l’image de l’agent usant du seul téléphone portable en est une preuve flagrante.

Inepte et très certainement intéressée est la seule réflexion qui convienne, puisque la phase recherche, comme tout acte effectué hors transactions, n’entre pas dans le cadre d’application de la loi « Hoguet ». Quel prestataire renoncerait à une logique rémunération sinon pour des raisons bien précises : pas d’obligation de fournir un travail dans cette loi, donc pas de travail à fournir, pas d’obligation d’être réellement représentatif et de renoncer à un mandatement parallèle, l’idéal du camelot dilettante…

Impossible Outre-Atlantique, ce double mandatement devient une superbe affaire pour l’intervenant dans l’hexagone puisqu’il permet tout à fait légalement de se faire rémunérer par les deux parties, de vendre à un client le produit d’un autre.

Discret, l’ajout du titre de chasseur immobilier à une agence de vente implique l’entière mise en cause d’une profession ; une chose est certaine, un tel prestataire ne pourra décemment prétendre défendre vos intérêts.

La réduction des coûts ne peut justifier l’élimination des compétences légales.

Justifier l’absence de succursales, d’encadrement, de salariat synonyme de progression pour l’intervenant et de compétences reconnues par une réduction des coûts est tout simplement inacceptable, une normale économie de structure n’étant bien entendu pas synonyme d’absence de compétences, mais au contraire d’un durcissement des conditions d’accès. Il s’agit tout simplement d’exploitation ouverte de ressources humaines et de tromperie sur la qualité du prestataire vis à vis de la clientèle.

Si vous le désirez, nous pouvons reproduire ici les jugements les plus marquants, il est fort à parier qu’il y en aura beaucoup d’autres avant que les droits du consommateur ne soient respectés…

Du beau scandale tiré d’un libéralisme plus fondamentaliste que raisonnable.

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7 réponses

  1. noel dit :

    A défaut de reproduire les jugements les plus marquants, il serait de bon aloi d’en citer quelques uns…

  2. jcm dit :

    Il n’y a jamais eu de formation obligatoire pour les négociateurs immobiliers, et ce, quel que soit leur statut : salarié ou agent commercial. L’attestation article 9 du décret sert uniquement à vérifier si leur casier judiciaire B2 ne contient pas de condamnation incompatible avec l’exercice de cette fonction.
    Donc je ne comprends pas très bien votre diatribe dirigée uniquement contre les agents commerciaux.
    Vaut-il mieux un réseau d’agents commerciaux qui se donne les moyens de se payer des outils professionnels, de nombreuses formations et une hot-line juridique, ou des salariés smicards à qui on dit, dès la première heure, « débrouille toi » ? Le cas est extrêmement fréquent.
    L’inverse est vrai aussi, bien sûr. La compétence professionnelle est indépendante du statut.
    La seule vraie solution serait probablement l’instauration d’un diplôme de négociateur, mais le coût en serait prohibitif, surtout actuellement.
    Quant au fait que l’agent immobilier ait deux clients, rappelons qu’il est débiteur d’un devoir de conseil auprès de chacun, et que s’il fait trop pencher la balance d’un côté ou de l’autre les tribunaux le sanctionneront. C’est d’ailleurs toute la difficulté et quelque part la beauté de ce métier, d’inciter chaque client à agir dans le sens de son intérêt… quand on a deux clients, c’est tout un art !

  3. Roques dit :

    Cela fait des années que ce statut existe et comme dans toutes profession il y en a des sérieux et d’autres non.
    Je suis moi-même négociateur immobilier et à titre personnel, j’ai toujours acheter par agence ou agent mandataires (les professionnels sérieux arrivent à trouver de très bonnes affaires).
    Quoiqu’il en soit à aucun moment je ne me suis senti lésé ou trahi.
    D’autres part, la majorité de ces personnes n’étant pas salariés (donc si ils ne vendent pas, il n’ont pas de revenus), cela permet à l’état d’encaisser énormément d’argent :
    45% du chiffre d’affaire de l’argent mandataire en moyenne (charges diverses, retraite, maladie etc).
    Il faut d’ailleurs savoir qu’aujourd’hui on puise dans les caisses des professions libérales et des commerçants pour payer les retraites des salariés privés ou publics.
    Ensuite l’état encaisse 19.6% sur toutes les transactions (TVA oblige).
    Enfin il y a la partie des frais de notaire qui revient à l’état.
    Alors la prochaine fois que vous rentrerez dans une agence et que vous aurez en face de vous un agent mandataire, car vous aurez rarement l’agent immobilier dont le rôle est plus de gestion et de marketing, donc à chaque fois que vous rentrerez dans une agence, demandez vous qui à tout intérêts à se tracasser pour vous « l’agent mandataire ou le législateur ».
    De toute façon comprenez bien que si le flou perdure à se sujet, c’est parce que l’état à tout intérêt à ne pas voir disparaître cette profession.
    Un salarié rapporte à l’état 30% de son salaire brut
    Un agent immobilier ou mandataire 65% de son chiffre d’affaire TVA incluse.
    Il faut comprendre que le droit du consommateur serait lésé, si on le forçait à vendre ou acheter, mais aujourd’hui avec les 7 jours de rétractation, le client vendeur ou acquéreur est largement maître de son choix.

  4. mika dit :

    J’ai eu affaire a des agences, titulaires de la carte pro, et un mandataire indépendant pour la vente de mon bien. L’agence ne s’est jamais occupée de mon bien. Une seance de photo de mauvaise qualité, puis aucun suivi, aucun signe a part pour les visites..le mandataire indépendant, lui, m’a apporté un suivi régulier, des conseils au niveau du prix, des preuves de son travail, une grosse diffusion sur internet…finalement c’est donc l’agent commercial qui m’a apporté le plus de sérieux. C’est finalement plus une histoire de personne et de compétence. Une carte pro est délivrée a une personne selon certains critères comme le diplome parfois, et ne passe aucun « permis » pour verifier ses connaissances. La carte pro en France ne veut pas dire grand chose..le sérieux oui. Me concernant je fais appel aux 2 et en fonction de la qualité et de la précision de l’estimation, du 1er contact, je fais affaire avec celui qui me parait le plus sérieux…

  5. Chat botté dit :

    Un salarié d’une agence n’est pas le titulaire de la carte pro à l’origine. C’est le responsable de l’agence que les clients ne voient pas.

    Un mandataire n’est pas le titulaire de la carte pro, mais souvent le PDG du réseau, que les clients ne voient pas.

    Cependant, dans les deux cas, le suivi juridique est assuré par l’agent immobilier, en direct, ou par le biais d’un service juridique.

    Expliquez moi quelle différence cela fait ?

    La loi, on peut lui faire dire ce que l’on veut, seul le juge tranchera.

    Et des jugements à l’encontre de salariés d’agence, d’agents immobiliers, ou de mandataires, vous en trouverez…

    Expert exploite juste des textes vieux de 40 ans…édités à une époque ou le systeme qu’il juge hors la loi n’existait pas. Voila pourquoi ce cas n’est pas évoqué dans la loi. S’il n’est pas évoqué, cela ne suffit pas a determiner qu’il est hors la loi. Le legislateur s’en chargera s’il le juge necessaire.

    Depuis 10 ans ce systeme existe et se democratise aujourd’hui car internet permet de communiquer facilement et donc de gerer les dossiers a distance sur le plan administratif. Depuis 10 ans, si le probleme existait, ce systeme aurait été interdit..Pensez-vous que des milliers de mandataires travailleraient depuis des années s’ils etaient hors la loi et incompetents ?

    Si le legislateur n’a pas interdit à un mandataire indépendant de faire son travail, c’est bien qu’il reconnait son activité comme légale.

    Le débat est donc clos, prenez vous en au legislateur et non a des qui font leur travail avec autant de passion et de serieux que vous..

    Cette generalisation est diffamatoire.

    Un droit de reponse devrait etre proposé aux reseaux de mandataires independants…

  6. cedric dit :

    Bonjour, je suis agent immobilier (Oui un vrai avec des locaux, carte professionnelle, RCP, garantie financière,…)

    Je ne suis pas contre les réseaux d’agents mandataires (le soleil se lève pour tout le monde). Mais comment un mandataire indépendant travaillant sur le département de l’Hérault peut il être (couvert) par une carte professionnelle délivrée par la préfecture de Paris ???

    Renseignement pris auprès des autorités, Vous n’avez pas le droit d’exercer votre profession en dehors du département de délivrance de la carte professionnelle.

    Alors comment font ils ????
    Que se passe-t’il en cas de litige ? On va à l’agence à non il n’y a pas d’agence….

  7. SA dit :

    Je vois ici de nombreux et intéressants commentaires. Il semble que l’agrément de la préfecture ne soit en effet pas forcément gage de qualité de service. En revanche il ne sert à rien de nier la légalité de l’intervention des mandataires indépendants d’une part ni le fait malheureux que les agents français nagent en plein conflit d’intérêt. Ce sont les deux points importants que je relève dans cet article fort bien écrit. Quand JCM parle de « l’art » de négocier avec deux clients je le comprends mais on nage assurément en eaux troubles. Et non Monsieur le « Chat botté » le débat n’est pas clos, il commence à peine … Je l’espère.