Une solution intermédiaire pour réaliser des logements sociaux supplémentaires et pallier à la crispation de la chaîne du logement : l’Usufruit Locatif Social

Qu’est-ce que l’Usufruit Locatif Social

L’ULS propose aux collectivités territoriales une réponse opérationnelle au déficit de logements pour actifs. Il accélère la mise en œuvre de la mixité sociale en mettant l’épargne privée au service des politiques locales de l’habitat. Les logements ainsi créés par l’ULS peuvent être comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU.

Le principe de l’Usufruit Locatif Social est basé sur la dissociation du droit de propriété, pour une durée contractuelle de 15 à 20 ans, entre le droit d’usage (l’usufruit) et le droit portant sur le patrimoine (la nue-propriété) : un bailleur social achète en bloc l’usufruit de l’immeuble alors que des épargnants se portent acquéreurs de la nue-propriété, appartement par appartement. Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attributions des logements sociaux.

Une solution pour loger les actifs

Une réponse qui accélère la mise en œuvre de la mixité sociale

PERL mobilise l’épargne privée tout en intégrant une mission d’intérêt général : la mixité sociale. Les logements locatifs réalisés par PERL sont réellement accessibles aux actifs des classes moyennes.

La mise en œuvre des objectifs de diversité de l’habitat inscrite au Plan Local de l’Habitat est accélérée par l’apport du financement privé qui couvre les deux tiers du prix de revient du projet mis au point avec la collectivité.

Parfaitement conformes au droit de l’urbanisme, les logements ainsi créés sont par exemple comptabilisés au titre de l’article 55 de la Loi SRU lorsqu’ils sont effectivement proposés à la location à des niveaux de loyers sociaux. Parfaitement conformes au droit de l’urbanisme, les logements ainsi créés sont par exemple comptabilisés au titre de l’article 55 de la Loi SRU lorsqu’ils sont effectivement proposés à la location à des niveaux de loyers sociaux.

Une réponse qui épouse parfaitement les problématiques locales

Chaque projet est adapté sur mesure pour répondre concrètement au déséquilibre entre l’offre et la demande de logements à l’échelle du quartier. En collaboration étroite avec la collectivité territoriale et un bailleur social professionnel, PERL définit notamment la typologie des logements, le niveau des loyers sur une palette allant de 5€/m2 à 17€/m2 et le contingent de réservations ville pour faciliter les parcours résidentiels de la population ciblée.

 

Une réponse opérationnelle

PERL est un promoteur. Nos équipes prennent en charge les études architecturales, techniques, financières et juridiques liées aux opérations immobilières.

Les projets que nous réalisons en maîtrise d’ouvrage poursuivent la recherche d’une qualité durable des constructions : insertion architecturale harmonieuse avec le bâti et l’environnement existant, application de normes environnementales dépassant si possible celles qui sont en vigueur.

Enfin, PERL assume le risque commercial et financier lié au degré de réussite de la collecte de l’épargne privée. Notre expérience s’appuie sur plus de 1600 lots vendus à des particuliers, en Ile-de-France, sur la Côte d’Azur ou en Rhône-Alpes.

Comment ça marche ?

Une opération de logements neufs en Usufruit Locatif Social s’équilibre le plus souvent dans les conditions normales de marché. Elle bénéficie sur agrément du taux réduit de TVA lorsque les loyers garantis contribuent à la mixité sociale.

Le principe est basé sur la dissociation du droit de propriété, pour une durée contractuelle de 15 à 20 ans, entre le droit d’usage (l’usufruit) et le droit portant sur le patrimoine (la nue-propriété).

Bailleur social

Un bailleur social achète en bloc l’usufruit. Ce dernier loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires. L’usufruit est intégralement autofinancé par les loyers. Ces logements ne nécessitent ni subvention pour surcharge foncière, ni immobilisation des fonds propres du bailleur et sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU lorsqu’ils contribuent à la mixité sociale.

Epargnants

Des épargnants se portent acquéreurs de la nue-propriété, lot par lot. Ils accèdent à un patrimoine de qualité, bien situé, pour un prix compris entre 55% et 60% de sa valeur. En contrepartie, ils ne perçoivent aucun revenu pendant la période d’usufruit locatif. Ils retrouvent leur logement en fin d’usufruit en bon état d’entretien et libre de toute occupation.

Locataires

Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux. Le bail d’habitation consenti par l’organisme HLM est encadré par les articles L.253-1 et suivants du CCH. Le locataire est parfaitement informé du statut particulier des logements et bénéficie de plusieurs droits d’ordre public dans les 6 mois qui précèdent l’échéance de l’usufruit :

– une offre de relogement s’il est toujours sous les plafonds de ressource PLS (maintien dans le parc social),
– la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente,
– la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nouveau propriétaire.

Les principales références juridiques et réglementaires de l’ULS

– Article L.411-3 du Code de la Construction et de l’Habitation modifié par la loi DDUHC du 2 juillet 2003
– Loi de Finances pour 2004, Articles 25 et 104
– Articles L.253-1 et suivants du CCH introduits par la loi ENL du 13 juillet 2006
– Circulaire n°2007-27 UCH/FB3 du 17 avril 2007
– Loi de Finances rectificative pour 2008, Article 82
– Décret n°2009-314 du 20 mars 2009

Plus de 60 opérations immobilières dans toute la France

Île-de-France
Asnières-sur-Seine (92)
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Trouville-sur-Mer (14)

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Article proposé par Pulse Habitat

Créée en 2010, PULSE (www.pulse-habitat.org) regroupe les Professionnels de l’Usufruit Locatif Social Evolutif, un dispositif opérationnel permettant de mobiliser de l’épargne privée pour financer la création de logements accessibles. L’association a été fondée par les quatre principaux opérateurs du marché : FIDEXI, I-PLUS, PERL et VIVALIB. Cette initiative d’acteurs privés vise à contribuer concrètement à la mission d’intérêt général
de création de logements pour les classes moyennes (actifs ou personnes âgées dépendantes) dans les secteurs en tension où le manque de logements devient un véritable frein au développement territorial.

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3 réponses

  1. Gigijack dit :

    Je ne connaissais pas le groupement Pulse, c’est trouve que c’est une bonne chose, une très bonne initiative !!

  2. gigijack dit :

    Excusez-moi pour la faute dans mon précédent commentaire..Je veux dire « Je trouve » et non « C’est trouve » !! Mais je pense que vous aviez compris..Bonne Journée !

  3. Manuadl dit :

    Je ne connaissait pas le terme usufruit locatif social. Je pense que cette solution pourrait séduire pas mal de monde mais ce qui me gêne dans le montage c’est sa durée de 15 à 20 ans. Par contre le groupement Pulse demande à être connue.