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Crédit immobilier : ce que l’on peut négocier en plus du taux

Quand on achète un bien immobilier, on a le plus souvent recours à un emprunt. Si l’on pense toujours à négocier le taux de son crédit, il existe aussi d’autres possibilités pour réduire le coût global de votre emprunt. En voici quelque pistes.

L’assurance de prêt

Avec des taux d’emprunt longtemps restés historiquement bas, l’assurance de prêt est devenue le premier point de négociation des emprunteurs.

Le fait de délier le contrat d’assurance de son emprunt peut, en moyenne et selon les courtiers, faire économiser 15 000 euros sur la durée totale du prêt.

Depuis 2022, le dispositif Lemoine remplace les dispositifs Hamon et Bourquin.

Il est désormais possible de changer d’assurance de prêt à tout moment et sans questions de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 euros (tant que le nouveau contrat apporte le même niveau de garantie).

Notre conseil :

Arrivez bien préparés chez votre banquier, qu’il s’agisse de la négociation initiale ou d’une renégociation.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont souvent négociés lors de la rédaction du contrat. Pour justifier ces frais, les banques évoquent le montage du dossier, le temps passé et le suivi qui sera effectué pendant toute la durée du prêt, entre 20 et 25 ans en général. Ils sont calculés selon un pourcentage du montant du prêt (+/- 1%) ou selon un montant forfaitaire. Pour un crédit de 200 000 euros, on pourrait s’attendre à un coût additionnel de 2 000 euros si le montant n’est pas plafonné. En règle générale, au delà de 1 000 euros, les frais de dossier sont considérés comme chers. La tarification de ces frais doit être affichée à l’instar de tous les services de la banque. Mais ils restent négociables, surtout si vous arrivez avec un dossier bien préparé. En pratique, les courtiers sont habitués à ce genre de demande et sont généralement enclins à baisser la facture.

Les reports ou modulations de mensualités

Il ne s’agit pas ici de vous faire économiser de l’argent, mais de gagner en confort, notamment en cas de soudaine perte de revenus.

Les mensualités peuvent être modulées à la hausse ou à la baisse dans une fourchette de 20% de son montant initial.

La majorité des banque propose dans leurs contrats la possibilité de reporter 3 mois sans frais. Certaine incluent des clauses de modularité sans reports. Les plus stricte ne proposent rien en la matière.

Les frais de remboursement anticipé

Que vous souhaitiez racheter avec un autre prêt dans une banque concurrente ou que vous ayez touché une rentrée d’argent inopinée, vous risquez fort de devoir payer des indemnités à la banque qui vous a financé initialement.

Le plus souvent, cette pénalité de sortie anticipée est calculée sur la base de 6 mois d’intérêt ou sur 2% du capital restant dû. Chaque banque a sa propre politique en la matière.

A savoir :

Vous pouvez tout à fait négocier le calcul de la pénalité supposée lors de la signature du contrat, ou même la refuser !

Restez particulièrement vigilant sur ce point, en particulier si vous pensez être amené à vendre votre bien à moyen terme.

Attention cependant : reporter une échéance ne vous dispense pas de payer les intérêts d’emprunt. Et un report total va inévitablement faire monter le coût total du crédit. En effet, les intérêts vont venir s’ajouter au capital restant dû, et vous payez des intérêts sur des intérêts …

Il est donc plus sage d’opter, le cas échéant, sur une modulation des échéances.

La franchise de remboursement

Cette disposition prend tout son sens dans le cas de l’achat d’un bien neuf.

Si la livraison en est retardée, vous pouvez alors différer le début de remboursement du prêt. Cela vous évitera de devoir payer en même temps votre loyer et le remboursement de votre crédit.

La mesure peut aussi être mise en oeuvre lors de l’achat de biens anciens qui nécessitent d’importants travaux de rénovation.

Cette franchise a tout de même un coût qui fonctionne sur le même principe que celui des reports de mensualités. Elle peut donc générer des frais d’intérêts sur les intérêts.

Les tarifs bancaires

Lorsque l’on souscrit un prêt immobilier, la banque exige souvent que vos comptes épargne et vos salaires soient domiciliés chez elle. Cela représente pour elle une garantie.

En cas de migration de vos comptes d’une banque à l’autre, négociez à la baisse les tarifs de la nouvelle banque, et notamment celle de votre carte de crédit (des économies non négligeables sur plusieurs mois / années).

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