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Les risques d’utiliser des modèles de statuts de SCI

La SCI (société civile immobilière) est une forme de société qui se crée par au moins deux associés. Elle a pour objectif de leur permettre de mettre en commun leurs moyens pour acheter et tirer profit d’un bien immobilier.

C’est donc un statut juridique qui donne donc la chance aux personnes manquant de moyens pour investir dans l’immobilier, de s’associer à d’autres investisseurs pour atteindre leurs objectifs. De plus, elle règle certains problèmes de fonctionnement posés par des systèmes immobiliers tels que l’indivision.

Mais comme c’est le cas pour toute société, il faut procéder à la rédaction des statuts lorsqu’on envisage de créer une SCI. Beaucoup, pour satisfaire à cette obligation, font recours à des modèles de statuts. Bien qu’il soit possible de réussir l’opération en procédant ainsi, les risques peuvent être assez grands. Nous vous les présentons dans cet article.

Statuts de SCI : Quelle importance ?

Les statuts sont d’une importance capitale dans la constitution d’une SCI. Comme c’est le cas dans toutes les sociétés regroupant plusieurs personnes, il est important de prévoir la nature des relations devant exister entre les associés.

Et cela est encore plus vrai dans le cas de la SCI, car, comme dit dans l’introduction, cette forme de société est censée pallier certains problèmes que connaissent les investisseurs sous le régime de l’indivision (prise de décision à l’unanimité, risque de disparation du bien en cas de départ d’un indivisaire…).

Les statuts vont permettre d’anticiper sur ces divers problèmes. Les associés s’en servent pour prévoir les solutions de gestion nécessaires.

C’est pour cette raison que la loi exige une rédaction des statuts. Ces derniers vont permettre de sécuriser l’investissement futur des associés.

Que doivent contenir les statuts de SCI ?

L’article 1835 du Code civil prévoit des clauses obligatoires devant être insérées dans les statuts d’une SCI. Selon cet article, les statuts doivent déterminer « outre les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement ».

Comme vous le savez déjà, la SCI doit avoir un capital social. La loi ne prévoit pas de montant minimum. Vous êtes libres de constituer le capital que vous souhaitez. Mais le montant doit être inscrit dans les statuts.

En ce qui concerne les apports au capital, notez que deux types d’apports sont possibles : les apports en nature (apport de biens corporels et incorporels) et les apports en numéraire (apport d’une somme d’argent). Les statuts doivent, en dehors du type d’apport effectué par chaque associé, préciser les modalités de versement des apports en numéraire ; et, pour chaque apport en nature, le nom de l’apporteur avec le nombre de parts auquel cela donne droit.

L’objet social de la société permettra de déterminer son champ d’intervention. À noter que vous pouvez le limiter à l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier précis. Mais dans ce cas, si le bien en question venait à disparaître (vente par exemple), votre société sera dissoute.

En ce qui concerne le siège social de la SCI, il est le lieu où se trouve la direction effective de la société. Il permet de déterminer les juridictions compétentes en cas de litige.

L’appellation, quant à elle, est la dénomination sociale de la SCI. Pour ce qui est de la durée, vous ne pouvez pas fixer une durée de plus de 99 ans.

Les clauses relatives aux modalités de fonctionnement sont celles qui définissent les éléments tels que le gérant de la société, les modalités de prise de décision, les conditions de cessions de parts, etc.

Comment peut-on rédiger les statuts de SCI ?

L’article cité précédemment précise que les statuts doivent être rédigés par écrit. Les associés peuvent décider de le faire par acte notarié, par acte d’avocat ou par acte sous seing privé.

L’acte notarié suppose de faire appel à un notaire pour la rédaction des statuts. La signature ne se fait donc pas seulement entre les associés, mais également par le notaire. Les affirmations de ce dernier faisant foi jusqu’à inscription de faux, son intervention confère aux statuts le caractère d’authenticité d’un acte de l’autorité publique.

L’acte d’avocat suppose quant à lui que les associés font appel à un avocat pour la rédaction des statuts. L’avocat va exercer une fonction de conseil afin de garantir le respect des diverses dispositions légales.

Pour ce qui est de l’acte sous seing privé, il signifie que les associés rédigent eux-mêmes les statuts de leur entreprise. Ils ne font donc appel à un aucun professionnel de droit. Généralement, lorsqu’ils font ce choix, ils s’inspirent des modèles trouvés sur internet pour rédiger leurs statuts.

Le piège des modèles de statuts de SCI

Les créateurs d’une SCI font souvent recours aux modèles pour rédiger leurs statuts afin d’éviter le coût des actes notariés et les frais d’avocat. S’il est vrai que les modèles coûtent vraiment moins cher, il n’en demeure pas moins qu’ils peuvent présenter certains risques, outre le fait qu’ils peuvent ne pas être à jour des dernières dispositions légales.

Par définition, les modèles prévoient les termes généraux des statuts. Ils ne sont donc pas adaptés à la situation particulière des entreprises. Or, la SCI est une société qui traite de patrimoines personnels et très souvent de problématiques humaines. Ses statuts se doivent donc d’être adaptés à la situation particulière des biens et des personnes qui les possèdent.

Recopier les clauses d’un modèle peut donc être préjudiciable. Dans le cas où le modèle comprend des clauses abusives, les retranscrire peut provoquer à l’avenir de situations juridiques compliquées. En cas de survenance de litiges, votre responsabilité pourra être engagée. Vous pourrez être contraints à payer des amendes.

Par ailleurs, certaines spécificités concernant les relations personnelles entre associés (époux, divorcés, enfants/parent, associés dans une autre activité) ne peuvent pas être prises en compte par des modèles.

Enfin, passer par un intermédiaire spécialiste pour rédiger les statuts d’une SCI a plusieurs avantages malgré le coût. Outre le fait qu’il peut apporter une garantie en cas d’erreur, le spécialiste (notaire ou avocat) permet de trouver à l’avance le meilleur consensus dans l’intérêt de toutes les parties et donc de ne pas créer d’affrontements latents à la création de la SCI.

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