Renégocier son crédit immobilier : un exemple concrêt

Vous le savez sans doute, de nombreuses personnes ayant un prêt relais se trouvent aujourd’hui dans une situation délicate.

Pour rappel, un crédit relais sert à financer l’acquisition d’un nouveau logement, avant même d’avoir vendu l’ancien. Autrement dit, la banque vous avance de l’argent pour l’achat d’un nouveau bien, en comptant sur les revenus de la vente de votre ancien bien pour rembourser le prêt.

Le crédit relais reste une bonne solution, à condition de vendre dans les temps.

Or, aujourd’hui les acheteurs se font plus rares et les délais de vente s’allongent.

L’une des solutions possible en cas de difficulté consiste à transformer le crédit en un crédit à long terme avec une mise en location du premier bien.

La durée du prêt est allongée et les loyers de la location permettent par ailleurs de rembourser une partie des mensualités.

Une re-négociation de votre prêt est envisageable mais dans certaines conditions bien précises (1).

Voici un exemple pratique afin de vous aider à faire le point si vous envisagez de renégocier votre crédit immobilier.

Notes :

– Cet exemple se limite à cas bien particulier : transformer le crédit en un crédit à long terme avec une mise en location du bien.

– En outre, nous considérons dans cet exemple que l’emprunteur va disposer d’une aide financière sous forme de donation de 70 000 euros.

– Les chiffres présentés ici sont présentés à titre indicatif. Vous pouvez adapter ces chiffres en fonction de votre situation personnelle.

  • Situation initiale:

1. Revenus estimés = 3500 euros / mois sur l’année, primes comprises

2. Crédit relais

– Montant de 200 000 euros

3. Crédit long terme pour l’achat du nouveau bien

– Montant 170 000 euros

4. Donation de 70 000 euros

  • Décomposer la dette à refinancer

– Le prêt du logement principal (200 000) pourra courir sur une durée longue (30 ans)

– Le rachat du prêt relais devra être limité à 25 ans car il s’agit d’un financement de bien à louer.

En séparant ces opérations, on garde la possibilité d’agir indépendamment, en particulier de revendre le bien loué avant l’échéance du prêt si les conditions du marché immobilier s’améliorent par exemple.

Précautions :

Le rachat du crédit relais doit se faire en prêt indexé afin d’éviter des pénalités de rembourssement anticipé (un index capé pour +/- 1 % par exemple).

Selon l’évolution du dossier et la banque retenue, prévoir des frais de dossier ou des frais d’hypothèque (5000 euros environ).

Taux d’intérêt

Ce taux peut varier. Dans notre exemple ce taux est à 4.90%.

  • Exemple de financement possible
Prêt principal Rachat du prêt relais
= 170 000 200 000

– 70 000

= 130 000

Durée 30 ans

Taux fixe : 5.36%

Charges mensuelles = 911 (Assurance comprise)

Durée 25 ans

Taux indexé : 4.9%

Charges mensuelles = 775

A déduire, les loyers encaissés : 600 euros (bail obligatoire)

911 Charges nettes 775
TOTAL
1686
Ratio d’endettement < 33 %
(Revenus estimés = 3500 euros / mois sur l’année, primes comprises)

(1) Un rendez vous avec votre banquier est dans tous les cas nécessaire pour faire le point sur votre situation personnelle.

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