Scellier classique ou Scellier social ?

Le « Scellier classique » (ou Scellier-Robien) et le « Scellier social » (le Scellier-Borloo) permettent aux bailleurs d’obtenir des réductions d’impôts, mais imposent des conditions de location différentes.

Précisions …

Il est coutume de distinguer 2 types d’investissements associés à la loi Scellier.
On parle ainsi de « Scellier classique » ou de « Scellier social ».

L’article ci-dessous revient sur ces deux types d’investissements en expliquant en quoi ils diffèrent l’un de l’autre.

Le Scellier classique (ou le Scellier-Robien) :

  • Avec le Scellier classique, vous vous engagez à louer votre logement neuf pendant 9 ans. Le montant de ces loyers est plafonné. Il varie en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre bien immobilier.
  • Au terme de ces 9 ans de location, la défiscalisation Scellier vous aura permis de bénéficier de 25% de réduction d’impôts calculés sur le montant du prix d’achat.
  • Vous avez le droit de louer votre bien à l’une des personnes de votre famille, dans la mesure ou cette personne ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

Le Scellier social (ou le Scellier-Borloo) :

  • Avec le Scellier social, vous vous engagez à louer votre logement neuf selon des plafonds de loyers définis, et uniquement à destination de personnes dont les plafonds ressources respectent certains critères. Ces critères varient ici encore en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien immobilier.
  • Vous pouvez poursuivre votre location au delà des 9 premières années, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt complémentaire de 2% du prix d’acquisition. Il est en effet possible de renouveler ce dispositif pour une période totale allant jusqu’à 15 années. Dans ce cas, la location peut être planifiée  sur 2 périodes de 3 ans  : de la 10ème à la 12ème année, puis de la 13ème à la 15ème année.
  • Au terme de ces 15 années, votre défiscalisation Scellier vous aura permis de bénéficier de 37% de réduction d’impôts calculés sur le montant du prix d’achat.
  • Le Scellier social ne permet pas de choisir votre locataire parmi les membres de votre famille.

Notes, discussion :

Il faut vous décider pour un régime avant l’entrée dans les lieux de votre premier locataire. En effet il n’est pas possible de changer d’option en cours d’opération ou au terme des 9 années de mise en location obligatoire.

Le dispositif Scellier social semble plus avantageux que le Scellier classique. Et de nombreuses personnes optent pour cette solution.

Mais il convient néanmoins de souligner que le choix d’un Scellier n’est pas à écarter dans certains cas, et ce pour plusieurs raison.
D’abord, parce que le plafond de loyer à appliquer en Scellier social est environ 30% moins élevé qu’en Scellier classique. Il convint donc de bien comparer le loyer par rapport au  plafond défini dans votre zone géographique (Loi Scellier : zones géographiques), au risque de perdre gros en rentabilité locative.
Ensuite car le Scellier social impose de respecter un plafond de ressources pour votre locataire (il n’y a pas cette contrainte en Scellier classique), ce qui peut limiter le nombre de candidats locataires éligibles pour votre logement.

Explication sur les textes de Loi

Zoom sur la Loi Scellier BBC

La loi Scellier BBC reprend le dispositif loi Scellier mais concerne les logements « Bâtiments Basse Consommation », et permet pour les logements (investissements immobiliers locatifs) acquis en 2012 une réduction d’impôt supérieure à la loi Scellier.

La loi de finance 2012 valide les réductions d’impôts suivantes :

  • 13% du montant du logement réparti sur 9 ans.
  • 21% sur 15ans.

Objectifs de ce dispositif :

  • Répondre à la crise qui engendre une morosité du marché immobilier
    Développer la construction de logements en centre ville et à proximité des agglomérations.
  • Tenir comptes des spécificités de certains marchés locatifs.
    Renouveler le parc immobilier français et améliorer ainsi la qualité des logements.

Obligations à respecter :

  • Acquérir un bien immobilier neuf.
  • Le louer nu pendant 9 ans à un locataire qui en fera sa résidence principale.
  • Respecter un plafond de loyer suivant la zone géographique du bien immobilier.
  • Acquérir un bien immobilier nu (sans meubles).

Avantages du dispositif :

  • Réduction de vos impôts étalée sur 9 ans de 13% de votre investissement! (plafond de 300 000€ d’investissement).
  • Réduction de vos impôts étalée sur 6 ans de 8% (de la 10ème à la 15ème année) en secteur intermédiaire.

Si votre imposition est inférieure au montant possible permis pas l’investissement, l’excédent va dans une réserve ‘reportable’ pendant 6 ans.

Ainsi on arrive souvent à allonger la réduction d’impôt au delà des 9 ans sans avoir besoin de se placer sous le régime intermédiaire.

La discussion continue …

A lire également sur Magazine Immobilier : Robien, Borloo, Scellier Carrez, tableau de synthèse

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4 réponses

  1. loi scellier dit :

    Peux-t-on cumuler Malraux-Scellier?

  2. Il n’est pas possible de cumuler la réduction Malraux et la réduction Scellier pour un même bien immobilier. Mais cela est possible pour deux appartements différents. L’un peut être placé sous le régime Malraux, l’autre sous le régime Scellier. Le cumul des 2 est donc possible. Attention cependant aux plafonds des niches fiscales (cf 25000 € + 10 % des revenus).

  3. Roland dit :

    Doit on avoir un locataire pendant l’année fiscale pour défiscaliser ou seule la date d’achat suffit ?

    Exemple achat au 10 Décembre 2009.
    Si pas de locataire en 2009 que se passe-t-il ?
    Si Locataire y a-t-il un calcul au prorata de l’année ?

  4. DENIS dit :

    1/ « Il faut décider pour un régime avant l’entrée dans les lieux de votre premier locataire. »
    Auprès de QUI devons-nous communiquer le choix du régime? au moment de la signature chez le notaire ? Au moment de la mise en location dans une agence ? ….
    2/ Avez-vous des informations sur l’éventuel suppression (ou diminution) des avantages la loi Scellier ? A quelle date ?
    3/ Quelle est la date retenue pour la prise en compte de la défiscalisation ?