Vendre un logement en cours de bail : questions / réponses

Voici une série de questions / réponses au sujet des conditions à connaître pour vendre un logement en cours de bail.

Question : A-t’on le droit de vendre un logement en cours de bail ?

Oui ! Rien n’empêche à un propriétaire de vendre un logement (appartement, maison etc) en cours de bail. Mais le propriétaire doit cependant respecter un certain nombre de régles.

Le propriétaire doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat. Cela se fait en général par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit notamment comporter le prix et les conditions de vente.

Le locataire dispose pour sa part d’un délai de deux mois pour faire connaître sa réponse. S’il refuse l’offre, il doit libérer les lieux à l’échéance du préavis. S’il se porte acquéreur, il doit signer l’acte de vente dans les 2 mois. Ce délai est porté à 4 mois s’il lorsqu’il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu’à la réalisation de la vente.

Question : Le locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption ?

En principe, non. Mais quelques rappels sont ici nécessaires.

Pour rappel, le droit de préemption donne priorité au locataire pour se porter acquéreur du logement qu’il occupe dans le cas où le bailleur lui remet un congé pour vente.

– Premier cas de figure : le bail est en cours.

Le locataire peut se porter acquéreur, mais il ne dispose pas de droit de préemption.

Autrement dit, le locataire n’est pas prioritaire pour acquérir le bien, sauf dans le cas de la vente d’un immeuble qu’un propriétaire divise en lots afin de le vendre appartements par appartements. Dans ce cas, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption pour le lot qu’il occupe.

– Deuxième cas de figure : attendre la fin du bail pour ne pas le renouveler.

Le locataire dispose dans ce cas d’un droit de préemption. Le propriétaire est alors obligé d’accepter l’achat du locataire même s’il trouve une meilleure offre.

Question : Le propriétaire peut-il fixer le prix de vente librement ?

Oui, mais il est préférable de fixer un prix raisonnable.

Le prix mentionné ne doit pas être surévalué à seule fin de faire partir le locataire et récupérer le logement, faute de quoi le congé peut être annulé par les tribunaux. A titre d’information, les tribunaux admettent en général un prix initial supérieur de 12% au prix du marché.

Question : Le nouveau propriétaire est-il tenu de garder le locataire dans les lieux dans le cadre d’un investissement locatif ?

Oui. Le nouveau propriétaire est tenu de garder le locataire dans les lieux, aux même conditions (prix du logement notamment). Le bail se poursuivra à l’identique.

Seule différence : la personne qui s’est éventuellement porté caution du paiement du loyer sera délivrée de son engagement. Le nouveau propriétaire devra donc lui demander de se porter à nouveau caution et pourra essuyer un refus. La perte éventuelle de la caution est ainsi un des inconvénients de l’achat d’un logement locatif occupé.

Question : L’acheteur potentiel a-t-il le droit de changer d’avis après avoir signé l’avant-contrat ?

Depuis le 1er juin 2001, un délai de rétractation est institué au profit de l’acquéreur non professionnel. Un particulier qui signe un avant-contrat dispose désormais d’un délai de sept jours pour changer d’avis en informant le vendeur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR. Quand l’acquéreur n’a pas bénéficié de ce délai de rétractation lors de la signature de l’avant-contrat, il doit alors disposer d’un délai de réflexion de sept jours avant la signature de l’acte authentique, dont l’avant-projet doit donc lui être transmis dans ce délai.

Question : L’acheteur peut-il imposer son notaire pour la rédaction de l’acte authentique ?

En général, c’est plutôt le notaire du vendeur qui établit l’acte authentique. Mais rien n’empêche l’acheteur de faire intervenir son propre notaire. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires.

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