Peut-on donner son logement à ses enfants et continuer à l’habiter ?

Vous vous demandez peut-être s’il est possible de transmettre son logement à ses enfants tout en continuant à habiter ce logement. Cela est-il possible ? Dans quelles conditions ?

Voici quelques éléments de réponse …

Oui, il est possible de donner son logement à ses enfants et de continuer à habiter ce même logement.

Les parents peuvent en effet faire donation de la nue-propriété de leur logement à leurs enfants conservant l’usufruit, équivalent à un droit de jouissance viager.

Cette opération s’avère d’ailleurs assez intéressante sur le plan fiscal !

Pour le calcul des droits de donation, chaque enfant dispose d’un abattement de 150.000 euros (revalorisé chaque année) sur la part donnée par chacun de ses parents. Cet abattement est intégralement reconstitué tous les six ans.

Un exemple pratique :

La maison des parents, âgés de 72 et 74 ans, est estimée à 1 million d’euros.

Les biens détenus en usufruit ou nue-propriété sont évalués en prenant en compte le barème administratif suivant.
L’usufruit est égal à :

  • 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans,
  • 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
  • 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
  • 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
  • 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
  • 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
  • 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
  • 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
  • 90% quand il est âgé de 20 ans ou moins.

Entre 71 et 80 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 30 % et celle de la nue-propriété de 70 %. La nue propriété de la maison vaut donc 700.000 euros.

Si les parents ont deux enfants, ils peuvent donner chacun, à l’un et l’autre des enfants, une part indivise de la maison d’une valeur de 150.000 euros sans avoir de droit à payer. Soit une donation totale de 600 000 euros.

Six ans plus tard, les parents pourront donner le solde de la nue-propriété toujours sans droit à payer, les abattements de 150.000 euros étant reconstitués.

Au décès des parents, l’usufruit s’éteindra et la maison appartiendra en pleine propriété aux enfants, sans formalité ni droit de succession à payer.

Note :

Les donations de biens immobiliers se font obligatoirement devant notaire.

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