Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier pour un investissement locatif ?

Introduction

Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF a imposé un mode de calcul du taux d’endettement des particuliers. Ce changement est particulièrement défavorable aux investisseurs. 

En effet, les banques avaient auparavant la liberté de calculer l’endettement avec la méthode dite “différentielle”. Qui consistait à considérer qu’un investissement autofinancé (70% des loyers couvrent le montant des mensualités de crédit) ne dégrade pas le taux d’endettement. 

Ce n’est plus le cas actuellement. Voyons l’impact de ce changement et quelques conseils pratiques pour contourner cette contrainte.

Quelle méthode de calcul de l’endettement en 2022 ?

Depuis 2022, les banques ont l’obligation réglementaire d’appliquer le mode de calcul suivant :

taux endettement (*)= total des charges (remboursements emprunts + loyers + autres charges) / total des revenus (salaires + revenus locatifs + autres revenus) x 100

*: voir lexique ci-dessous

Charges :

  • Remboursement emprunts : correspond aux mensualités de crédits.
  • Loyers : loyer charges comprises, si vous êtes locataire de votre résidence principale. 
  • Autres charges : éventuelles pensions alimentaires, emprunts consommation.

Revenus :

  • Salaires : salaires nets avant impôt. Selon l’historique, les banques prennent en compte la partie variable du salaire. Uniquement pour les salariés hors période d’essai. Pour les indépendants ou entrepreneurs, la banque demandera généralement 3 ans d’ancienneté de revenus stables.
  • Revenus locatifs : dans le cas du financement d’un investissement locatif, les banques vont habituellement retenir 70% des loyers hors charges prévisionnels. Pour tenir compte de la vacance locative et autres charges. Sont inclus ici les éventuels revenus fonciers.
  • Autres revenus : revenus financiers stables, pensions de retraite…

Ce taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% pour les particuliers. La capacité d’emprunt correspondante dépend notamment, comme on le voit plus haut, du rendement de l’investissement locatif à financer. 

Voyons cela sur deux exemples. 

Exemples

Prenons le cas d’un couple, Vincent et Mathilde, qui souhaitent obtenir un financement pour un investissement locatif. Leur situation consolidée est la suivante :

Revenus :

  • Salaires nets : 6 000€/mois.
  • Revenus fonciers actuels : 0
  • Autres revenus : 0

Charges :

  • Crédits en cours : 300€/mois
  • Loyer : 900€/mois
  • Autres charges : 0

Conditions d’emprunt :

  • Taux : 1,9%
  • Durée d’emprunt : 20 ans

Exemple 1 : investissement locatif avec rendement brut de 8%

Dans ce cas, Vincent et Mathilde ont une capacité d’emprunt de 270 000€. En effet, dans ce cas :

taux endettement = (crédits en cours + loyers + mensualité de crédit locatif) / (salaires nets + 70% loyers prévisionnels) = (300 + 900 + 1 360) / (6 000 + 70%x 8%270 000) = 35%

Au-delà, le taux d’endettement sera >35% et la banque ne pourra pas suivre. A moins d’obtenir un financement sur 25 ans pour diminuer le montant des mensualités. 

Note : auparavant, avec le calcul “différentiel”, la banque aurait pu accorder un financement nettement supérieur. En considérant que les futurs revenus locatifs allaient couvrir la totalité des mensualités de crédit à venir. Et par conséquent que l’investissement locatif n’avait pas d’impact sur l’endettement du ménage.

Voir des exemples d’investissements locatifs de qualité avec des rendements élevés. 

Exemple 2 : investissement locatif avec un rendement brut de 4%

Dans ce cas, les loyers prévisionnels sont moindres. La capacité d’emprunt n’est plus que de 210 000€

Conclusion et conseils

Ce nouveau mode de calcul est défavorable aux investisseurs. Il existe néanmoins quelques solutions pratiques pour améliorer sa capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif.

  • Crédits en cours (crédits consommation notamment). Dans la mesure du possible, essayez de les rembourser par anticipation. Le cas contraire, même s’il ne vous reste que quelques mensualités, la banque considéra cette charge en totalité.
  • Loyers. Si vous avez un loyer bas, c’est un véritable atout. Tenez compte de ce facteur dans votre stratégie locative et si vous souhaitez déménager.
  • Rendement de l’investissement. Comme on l’a vu ci-dessus, plus l’investissement que vous visez sera rentable, plus la capacité d’emprunt sera élevée. Profitez de ce double avantage. 
  • En constituant une SCI à l’IS, comme le font de nombreux investisseurs, vous ne serez pas soumis au calcul d’endettement des particuliers.
  • Avoir une relation de confiance avec sa banque. Ce qui vous permettra d’obtenir un financement sur 25 ans et d’améliorer votre capacité d’emprunt. Voir (plus rare) à obtenir un financement dérogatoire (au-delà des 35% d’endettement).

Pour lire d’autres conseils sur le financement ou sur l’investissement locatif en général : https://votre-investissement-locatif.fr/conseils/

Pour voir certaines de mes réalisations https://votre-investissement-locatif.fr/category/realisations/

Interview

Rencontre avec Thomas Bouriel, fondateur de Votre Investissement Locatif

Bonjour Thomas, pourriez-vous vous présenter en quelques mots ?

Je suis un investisseur de 35 ans avec une formation en finance. Passionné d’investissement immobilier, j’achète depuis plus de 7 ans des immeubles de rapport dans des villes secondaires attractives. J’ai acheté des immeubles au Havre, au Mans, à Boulogne-sur-Mer, Mulhouse. J’ai choisi ces villes où l’immobilier est <2 000€/m2 car elles permettent de faire des investissements locatifs avec d’excellents rendements. A condition de faire les choses correctement, notamment sur l’emplacement et les travaux de rénovation.

Pourquoi as-tu créé Votre Investissement Locatif ?

J’investissais en parallèle de mon métier à Paris (j’ai travaillé dans un cabinet de conseil financier puis dans l’informatique). A force, des amis ont commencé à me solliciter pour que je leur trouve des biens similaires et que je les conseille sur l’ensemble de leur investissement. Avec le bouche à oreille, cela m’a amené à avoir de plus en plus de demandes et m’a amené à créer cette société de conseils.

Depuis 2 ans, je me consacre à 100% à l’accompagnement de clients sur ce type d’investissements de rendement.

Que fait exactement Votre Investissement Locatif ?

Je propose à mes clients d’excellents investissements dans des villes où j’ai moi-même investi à titre personnel et où j’ai un précieux réseau depuis plus de 5 ans. Des chasseurs et agents qui me proposent des biens “off-market”, des artisans de qualité que j’ai déjà fait travailler pour moi, des agences de gestion locative auprès desquelles j’ai des tariff négociés et une vraie relation de confiance.

Je m’occupe du sourcing du bien (visite, estimation de travaux, devis travaux) jusqu’au suivi des travaux  et à la mise en gestion locative. Étant moi-même investisseur, j’apporte des conseils de qualité tout au long du “process” (financement, fiscalité, travaux…). 

Une partie de ces conseils sont disponibles sur mon site

Quelle est votre valeur ajoutée par rapport à d’autres acteurs du secteur ?

Ma particularité essentielle par rapport à un acteur comme Masteos (qui doit nécessairement baisser ses critères pour servir ses milliers de clients) est que je ne fais pas de volume. Je suis extrêmement sélectif sur le choix des biens que je propose à mes clients. Quasi exclusivement des biens “off market”. Généralement avec une décote significative sur le prix d’achat.

Par ailleurs, j’apporte une réelle expertise travaux dans l’estimation de ce qu’il faut faire et dans le suivi de la rénovation. Avec des artisans de confiance que je connais.

Et je suis en mesure d’apporter énormément de conseils précieux car je suis personnellement investisseur aguerri depuis de nombreuses années.

Comment voyez-vous l’évolution du marché de l’investissement locatif ?

Le durcissement des conditions d’emprunt (hausse des taux, changement du mode de calcul d’endettement) n’a pas du tout freiné l’intérêt des investisseurs pour les investissements dans la pierre. Qui reste une excellente valeur refuge.  

Cela va en revanche peser sur les capacités de financement et devrait desserrer légèrement la tension sur les biens locatifs. Offrant de très belles opportunités à ceux qui auront réussi à préserver leur capacité d’emprunt et leur épargne. 
Sur tous ces sujets, n’hésitez pas à parcourir mes conseils et analyses.

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